Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Belle maison de village en pierre avec rénovation

VilleBellac (87)
Surface181.5m²
Coût Total154 670€
Loyer Annuel16 916€
Rentabilité10.94%
Cashflow/mois+449€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 181.5 m²
Prix au m² : 501,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée

Découvrez cette grande maison de village situé dans le bourg de Peyrat-de-Bellac avec une partie habitable et une partie à rénover. L'espace rénové se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine, séjour, salon avec insert bois et buanderie. Il y a un accès à une petite terrasse. Puis à l'étage 2 chambres et salle d'eau-WC. A finir de rénover, vous accédez au rez-de-chaussée à une entrée indépendante, 2 pièces, salle d'eau-WC. A l'étage : 3 pièces. Il y a en plus un grenier et une remise. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.immobellac.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Bellac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87300
Coordonnées : 46.144275, 1.042195
Total : 154 670€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 56 390€
Valeur du bien : 147 390€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181.5m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1410€/mois
Loyer annuel estimé : 16916€/an
Fourchette totale : 1110€ - 1791€/mois
Fourchette annuelle : 13318€ - 21487€/an
Rentabilité brute :10.94%
Fourchette de rentabilité :8.61% - 13.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 500 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :-90 500€ (-49.9%)
Marge achat-revente :26 830€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 819,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 624,34€
Coût de l'assurance :13 533,62€
Taxe foncière : 1 691,64€/an
Soit par mois : 140,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 409,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :449,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 181.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 181.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 390 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 890€
    Isolation combles: 181.5 m² × 60€/m² = 10890€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€ = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (plomberie, électricité, peinture inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 690€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 916 €/an
Calcul : 1 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 670 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 969 €
Revenus locatifs : +16 916 €
Charges déductibles : -63 969 €
Résultat foncier Année 1 : -47 052 €(Déficit de 47 052 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 652 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 579 €/an
Revenus locatifs : +16 916 €
Charges déductibles : -7 579 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 338 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25652.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 916 €63 974 €5 351 €-47 057 €21 400 €25 657 €25 657 €
217 255 €7 443 €5 210 €9 811 €--15 846 €
317 600 €7 298 €5 065 €10 302 €--5 544 €
417 952 €7 148 €4 915 €10 804 €---
518 311 €6 992 €4 759 €11 319 €---
618 677 €6 831 €4 598 €11 846 €---
719 051 €6 664 €4 431 €12 386 €---
819 432 €6 491 €4 258 €12 940 €---
919 820 €6 312 €4 079 €13 508 €---
1020 217 €6 127 €3 894 €14 090 €---
1120 621 €5 935 €3 702 €14 686 €---
1221 033 €5 736 €3 503 €15 297 €---
1321 454 €5 530 €3 297 €15 924 €---
1421 883 €5 317 €3 084 €16 566 €---
1522 321 €5 096 €2 863 €17 225 €---
1622 767 €4 868 €2 635 €17 900 €---
1723 223 €4 631 €2 398 €18 592 €---
1823 687 €4 386 €2 153 €19 302 €---
1924 161 €4 132 €1 899 €20 029 €---
2024 644 €3 869 €1 636 €20 775 €---
2125 137 €3 596 €1 363 €21 541 €---
2225 640 €3 314 €1 081 €22 325 €---
2326 152 €3 022 €789 €23 130 €---
2426 675 €2 720 €487 €23 956 €---
2527 209 €2 407 €174 €24 802 €---
TOTAL541 838 €189 839 €77 624 €351 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 351 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 552 €-6 420 €+9 972 €
2+3 552 €0 €+3 552 €
3+3 552 €0 €+3 552 €
4+3 552 €+1 578 €+1 974 €
5+3 552 €+3 396 €+156 €
6+3 552 €+3 554 €-2 €
7+3 552 €+3 716 €-164 €
8+3 552 €+3 882 €-330 €
9+3 552 €+4 052 €-500 €
10+3 552 €+4 227 €-675 €
11+3 552 €+4 406 €-854 €
12+3 552 €+4 589 €-1 037 €
13+3 552 €+4 777 €-1 225 €
14+3 552 €+4 970 €-1 418 €
15+3 552 €+5 167 €-1 615 €
16+3 552 €+5 370 €-1 818 €
17+3 552 €+5 578 €-2 026 €
18+3 552 €+5 790 €-2 238 €
19+3 552 €+6 009 €-2 457 €
20+3 552 €+6 233 €-2 681 €
21+3 552 €+6 462 €-2 910 €
22+3 552 €+6 698 €-3 146 €
23+3 552 €+6 939 €-3 387 €
24+3 552 €+7 187 €-3 635 €
25+3 552 €+7 441 €-3 889 €
Total+88 800 €+105 600 €+-16 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →