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Achat maison

Bien expiré
VilleMorcenx (40)
Surface177m²
Coût Total290 160€
Loyer Annuel18 830€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 203,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 177 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, 2 Parkings, Terrain de 912 m²

Idéalement située au coeur de Morcenx, à deux pas des commodités, cette maison séduit par ses volumes ! Le rez-de-chaussée propose deux chambres ,une cuisine, une arrière cuisine un salon, une véranda ,et une salle d'eau avec WC . À l'étage, un vaste palier dessert deux chambres et une salle d'eau . Garage et dépendances

Ville : Morcenx
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40110
Coordonnées : 43.983420, -0.907120
Total : 290 160€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 60 120€
Valeur du bien : 273 120€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 8.87€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1569€/mois
Loyer annuel estimé : 18830€/an
Fourchette totale : 1225€ - 2011€/mois
Fourchette annuelle : 14696€ - 24127€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 415,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :82,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 497,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 499,01€
Coût de l'assurance :24 663,60€
Taxe foncière : 1 883,02€/an
Soit par mois : 156,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 569,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 654,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 120 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 620€
    Isolation combles: 177 m² × 60€/m² = 10620€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morcenx (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 830 €/an
Calcul : 1 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 160 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 326 €
Revenus locatifs : +18 830 €
Charges déductibles : -72 326 €
Résultat foncier Année 1 : -53 496 €(Déficit de 53 496 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 096 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 206 €/an
Revenus locatifs : +18 830 €
Charges déductibles : -12 206 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32095.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 830 €72 335 €9 346 €-53 505 €21 400 €32 105 €32 105 €
219 207 €11 962 €9 093 €7 244 €--24 861 €
319 591 €11 701 €8 832 €7 890 €--16 971 €
419 983 €11 431 €8 562 €8 551 €--8 419 €
520 382 €11 153 €8 283 €9 230 €---
620 790 €10 865 €7 995 €9 926 €---
721 206 €10 567 €7 698 €10 639 €---
821 630 €10 260 €7 390 €11 370 €---
922 063 €9 942 €7 073 €12 121 €---
1022 504 €9 614 €6 745 €12 890 €---
1122 954 €9 275 €6 406 €13 679 €---
1223 413 €8 925 €6 055 €14 488 €---
1323 881 €8 563 €5 694 €15 318 €---
1424 359 €8 190 €5 320 €16 169 €---
1524 846 €7 804 €4 934 €17 043 €---
1625 343 €7 405 €4 535 €17 938 €---
1725 850 €6 993 €4 123 €18 857 €---
1826 367 €6 567 €3 697 €19 800 €---
1926 894 €6 127 €3 258 €20 767 €---
2027 432 €5 673 €2 803 €21 759 €---
2127 981 €5 204 €2 334 €22 777 €---
2228 540 €4 719 €1 849 €23 822 €---
2329 111 €4 218 €1 348 €24 893 €---
2429 693 €3 700 €831 €25 993 €---
2530 287 €3 166 €296 €27 122 €---
TOTAL603 138 €266 358 €134 499 €336 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 954 €-6 420 €+10 374 €
2+3 954 €0 €+3 954 €
3+3 954 €0 €+3 954 €
4+3 954 €0 €+3 954 €
5+3 954 €+243 €+3 711 €
6+3 954 €+2 978 €+976 €
7+3 954 €+3 192 €+762 €
8+3 954 €+3 411 €+543 €
9+3 954 €+3 636 €+318 €
10+3 954 €+3 867 €+87 €
11+3 954 €+4 104 €-150 €
12+3 954 €+4 346 €-392 €
13+3 954 €+4 595 €-641 €
14+3 954 €+4 851 €-897 €
15+3 954 €+5 113 €-1 159 €
16+3 954 €+5 381 €-1 427 €
17+3 954 €+5 657 €-1 703 €
18+3 954 €+5 940 €-1 986 €
19+3 954 €+6 230 €-2 276 €
20+3 954 €+6 528 €-2 574 €
21+3 954 €+6 833 €-2 879 €
22+3 954 €+7 146 €-3 192 €
23+3 954 €+7 468 €-3 514 €
24+3 954 €+7 798 €-3 844 €
25+3 954 €+8 136 €-4 182 €
Total+98 850 €+101 034 €+-2 184 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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