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APPARTEMENT 2 PIECES 44 M² PARKING COUVERT HERICOURT

VilleHéricourt (70)
Surface44
Coût Total77 260
Loyer Annuel5 463
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 090,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence ERA BHM IMMOBILIER vous propose à la vente en exlusiviité un appartement de 2 pièces idéalement situé au centre ville d'HERICOURT. L'appartement dispose d'une surface de 43.85 m² loi carrez et comprend notamment une chambre, une pièce de vie avec cuisine, et une salle de bains avec toilettes séparés. Ce bien bénéficie d'une place de parking couverte dans un parking sécurisé par portail. L'appartement est au 2eme étage sans asce2nseur dans une copropriété gérée par un syndic bénévole. (Les charges s'élèvent à 30€/mois) Chauffage individuel électrique récent par convecteurs de Marque Atlantic changé il y a 2 ans. Fenêtres en PVC double vitrage. La copropriété comprend 5 lots d'habitation. Idéal investisseurs, ou primo accédant ! A ne pas manquer ! Votre agence ERA BHM IMMOBILIER vous accompagne dans l'ensemble de vos projets : achat, vente, investissement, estimation, conseil, home staging, ? www.erafrance.com ; www.erabhm.com ; 03 84 28 85 10 Réf : 3082FM Copropriété de 6 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 300.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/111590.pdf

Ville : Héricourt
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70400
Coordonnées : 47.575325, 6.760736
Total : 77 260
Prix d'acquisition : 48 000
Travaux : 25 420
Valeur du bien : 73 420
Frais de notaire : 3 840
Coût estimé : 3 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 7.62€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 455€/mois
Loyer annuel estimé : 5463€/an
Fourchette totale : 335€ - 618€/mois
Fourchette annuelle : 4025€ - 7416€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 034,48 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 517
Prix d'achat :48 000
Décote à l'achat :+2 483 (+5.5%)
Marge achat-revente :-31 743€ (-69.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :387,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 410,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 023,29
Coût de l'assurance :6 760,25
Taxe foncière : 546,33€/an
Soit par mois : 45,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 455,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 485,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale, peinture à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 420(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambre:360
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambre:960
    Entretien parquet chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Héricourt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 463 €/an
Calcul : 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 260 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 270 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 546 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 282
Revenus locatifs : +5 463
Charges déductibles : -29 282
Résultat foncier Année 1 : -23 819(Déficit de 23 819 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 419
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 862 €/an
Revenus locatifs : +5 463
Charges déductibles : -3 862
Résultat foncier Années 2+ : 1 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2418.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 46329 2852 688-23 82121 400 €2 421 €2 421 €
25 5733 7952 6181 778--643 €
35 6843 7222 5451 962---
45 7983 6462 4702 151---
55 9143 5682 3922 345---
66 0323 4882 3112 544---
76 1533 4042 2272 749---
86 2763 3172 1402 958---
96 4013 2272 0513 174---
106 5293 1341 9583 395---
116 6603 0381 8613 622---
126 7932 9381 7613 855---
136 9292 8351 6584 094---
147 0672 7281 5514 340---
157 2092 6171 4404 592---
167 3532 5021 3254 851---
177 5002 3831 2065 117---
187 6502 2601 0835 390---
197 8032 1329555 671---
207 9592 0008235 959---
218 1181 8636866 255---
228 2811 7215446 560---
238 4461 5743976 872---
248 6151 4222457 193---
258 7871 264877 523---
TOTAL174 99293 86239 02381 13021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 130
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 147-6 420+7 567
2+1 1470+1 147
3+1 147+396+751
4+1 147+645+502
5+1 147+704+443
6+1 147+763+384
7+1 147+825+322
8+1 147+888+259
9+1 147+952+195
10+1 147+1 018+129
11+1 147+1 087+60
12+1 147+1 156-9
13+1 147+1 228-81
14+1 147+1 302-155
15+1 147+1 378-231
16+1 147+1 455-308
17+1 147+1 535-388
18+1 147+1 617-470
19+1 147+1 701-554
20+1 147+1 788-641
21+1 147+1 877-730
22+1 147+1 968-821
23+1 147+2 062-915
24+1 147+2 158-1 011
25+1 147+2 257-1 110
Total+28 675+24 339+4 336
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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