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Appartement à vendre

VilleSaint-Jean-d'Illac (33)
Surface54m²
Coût Total145 106€
Loyer Annuel8 219€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 154 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 817,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Jardin, Terrasse, Piscine

Spécial Investissement locatif par bail commercial. Fiscalité LMNP. (Aucune possibilité d'acquisition en résidence principale ou secondaire). A Saint-Jean-d'Illac, au sein d'une résidence affaire, appartement - 3 pièces, meublé, d'une surface de 54.35m² + jardin + parking, bénéficiant d'un emplacement privilégié. Gestion locative totalement gérée et sans souci par bail locatif. Percevez 5664 € (net de charges) de loyer garanti/an soit 6.15% de rentabilité immédiate. Grâce à l'avantage fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel, bénéficiez de revenus nets d'impôts (ou partiellement). Pour obtenir des informations complémentaires, Contactez-nous vite !! PIERRE-REVENTE : +33(0)2.40.26.33.88 / Christian SONTOT + 33(0)6.14.65.49.51 ou via notre site « PIERRE-REVENTE ». Visite virtuelle & conseils personnalisés disponibles sur demande.

Ville : Saint-Jean-d'Illac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33127
Coordonnées : 44.807239, -0.768675
Total : 145 106€
Prix d'acquisition : 98 154€
Travaux : 39 100€
Valeur du bien : 137 254€
Frais de notaire : 7 852€
Coût estimé : 7 852€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 15.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8219€/an
Fourchette totale : 557€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 6688€ - 10099€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 658,54 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 561 €
Prix d'achat :98 154 €
Décote à l'achat :-99 407€ (-50.3%)
Marge achat-revente :52 455€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 106€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 291,66€
Coût de l'assurance :12 696,77€
Taxe foncière : 821,86€/an
Soit par mois : 68,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et peinture de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100 €(724 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-d'Illac. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 219 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 044 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 106 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 474 €
Revenus locatifs : +8 219 €
Charges déductibles : -45 474 €
Résultat foncier Année 1 : -37 255 €(Déficit de 37 255 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 855 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 374 €/an
Revenus locatifs : +8 219 €
Charges déductibles : -6 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15855.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 154 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 800 €(65% de 98 154 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 320 €/an
Calcul : 63 800 € × 3,636% = 2 320 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 219 €45 478 €5 049 €-37 260 €21 400 €15 860 €15 860 €
28 383 €6 246 €4 917 €2 136 €--13 723 €
38 551 €6 110 €4 780 €2 441 €--11 283 €
48 722 €5 968 €4 639 €2 753 €--8 529 €
58 896 €5 822 €4 492 €3 074 €--5 455 €
69 074 €5 670 €4 340 €3 404 €--2 051 €
79 255 €5 513 €4 183 €3 743 €---
89 441 €5 350 €4 020 €4 091 €---
99 629 €5 181 €3 851 €4 448 €---
109 822 €5 006 €3 677 €4 816 €---
1110 018 €4 825 €3 496 €5 193 €---
1210 219 €4 638 €3 308 €5 581 €---
1310 423 €4 444 €3 114 €5 979 €---
1410 632 €4 243 €2 913 €6 389 €---
1510 844 €4 034 €2 705 €6 810 €---
1611 061 €3 819 €2 489 €7 243 €---
1711 282 €3 595 €2 265 €7 687 €---
1811 508 €3 364 €2 034 €8 144 €---
1911 738 €3 124 €1 794 €8 614 €---
2011 973 €2 875 €1 546 €9 097 €---
2112 212 €2 618 €1 289 €9 594 €---
2212 457 €2 352 €1 022 €10 105 €---
2312 706 €2 076 €746 €10 630 €---
2412 960 €1 790 €460 €11 170 €---
2513 219 €1 494 €164 €11 725 €---
TOTAL263 243 €145 635 €73 292 €117 608 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726 €-6 420 €+8 146 €
2+1 726 €0 €+1 726 €
3+1 726 €0 €+1 726 €
4+1 726 €0 €+1 726 €
5+1 726 €0 €+1 726 €
6+1 726 €0 €+1 726 €
7+1 726 €+508 €+1 218 €
8+1 726 €+1 227 €+499 €
9+1 726 €+1 334 €+392 €
10+1 726 €+1 445 €+281 €
11+1 726 €+1 558 €+168 €
12+1 726 €+1 674 €+52 €
13+1 726 €+1 794 €-68 €
14+1 726 €+1 917 €-191 €
15+1 726 €+2 043 €-317 €
16+1 726 €+2 173 €-447 €
17+1 726 €+2 306 €-580 €
18+1 726 €+2 443 €-717 €
19+1 726 €+2 584 €-858 €
20+1 726 €+2 729 €-1 003 €
21+1 726 €+2 878 €-1 152 €
22+1 726 €+3 031 €-1 305 €
23+1 726 €+3 189 €-1 463 €
24+1 726 €+3 351 €-1 625 €
25+1 726 €+3 517 €-1 791 €
Total+43 150 €+35 282 €+7 868 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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