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maison vente 4 pieces bonne 120m2

VilleBonne (74)
Surface120
Coût Total357 820
Loyer Annuel25 721
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 279 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 329,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison sur trois niveaux offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une cuisine, un séjour avec accès direct au jardin, un cellier ainsi qu’une salle d'eau avec WC.

Les étages proposent quatre chambres réparties sur deux niveaux, accompagnées d’un WC et d’un grenier (non aménageables).

Deux places de stationnement complètent ce bien.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant de belles perspectives d’aménagement selon vos envies.

Une opportunité intéressante pour un projet de résidence principale ou d’investissement.

À visiter sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 207 et classe CLIMAT B indice 6. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laura Waine mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Thonon les bains sous le numéro 927769158, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bonne
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74380
Total : 357 820
Prix d'acquisition : 279 500
Travaux : 55 960
Valeur du bien : 335 460
Frais de notaire : 22 360
Coût estimé : 22 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 17.86€/m²/mois
Fourchette : 12.70€ - 25.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2143€/mois
Loyer annuel estimé : 25721€/an
Fourchette totale : 1525€ - 3014€/mois
Fourchette annuelle : 18294€ - 36163€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 600 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :552 000
Prix d'achat :279 500
Décote à l'achat :-272 500 (-49.4%)
Marge achat-revente :194 180€ (35.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :357 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 747,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :101,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 848,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 429,30
Coût de l'assurance :30 414,70
Taxe foncière : 2 572,11€/an
Soit par mois : 214,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 143,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 063,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité pour l'eau chaude.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol.
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 960(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:9 600
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:360
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 721 €/an
Calcul : 2 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 357 820 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 217 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 298
Revenus locatifs : +25 721
Charges déductibles : -71 298
Résultat foncier Année 1 : -45 577(Déficit de 45 577 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 177
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 338 €/an
Revenus locatifs : +25 721
Charges déductibles : -15 338
Résultat foncier Années 2+ : 10 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24176.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 279 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 675(65% de 279 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 606 €/an
Calcul : 181 675 € × 3,636% = 6 606
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 72171 30911 561-45 58821 400 €24 188 €24 188 €
226 23615 03711 24811 199--12 989 €
326 76014 71410 92512 046--943 €
427 29514 38110 59212 915---
527 84114 03610 24813 805---
628 39813 6809 89214 718---
728 96613 3139 52415 654---
829 54512 9339 14416 613---
930 13612 5408 75117 596---
1030 73912 1348 34618 605---
1131 35411 7157 92719 638---
1231 98111 2827 49420 698---
1332 62110 8357 04621 785---
1433 27310 3736 58422 900---
1533 9389 8956 10724 043---
1634 6179 4025 61325 215---
1735 3108 8925 10426 417---
1836 0168 3664 57727 650---
1936 7367 8214 03328 915---
2037 4717 2593 47130 212---
2138 2206 6782 89031 542---
2238 9856 0782 28932 906---
2339 7645 4581 66934 306---
2440 5604 8171 02935 742---
2541 3714 15536737 215---
TOTAL823 854317 107166 429506 74821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 506 748
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 401-6 420+11 821
2+5 4010+5 401
3+5 4010+5 401
4+5 401+3 591+1 810
5+5 401+4 142+1 259
6+5 401+4 415+986
7+5 401+4 696+705
8+5 401+4 984+417
9+5 401+5 279+122
10+5 401+5 581-180
11+5 401+5 892-491
12+5 401+6 210-809
13+5 401+6 536-1 135
14+5 401+6 870-1 469
15+5 401+7 213-1 812
16+5 401+7 565-2 164
17+5 401+7 925-2 524
18+5 401+8 295-2 894
19+5 401+8 674-3 273
20+5 401+9 063-3 662
21+5 401+9 463-4 062
22+5 401+9 872-4 471
23+5 401+10 292-4 891
24+5 401+10 723-5 322
25+5 401+11 165-5 764
Total+135 025+152 024+-16 999
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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