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maison vente 4 pieces bonne 120m2

Bien expiré
VilleBonne (74)
Surface120m²
Coût Total357 820€
Loyer Annuel25 721€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 279 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 329,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison sur trois niveaux offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une cuisine, un séjour avec accès direct au jardin, un cellier ainsi qu’une salle d'eau avec WC.

Les étages proposent quatre chambres réparties sur deux niveaux, accompagnées d’un WC et d’un grenier (non aménageables).

Deux places de stationnement complètent ce bien.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant de belles perspectives d’aménagement selon vos envies.

Une opportunité intéressante pour un projet de résidence principale ou d’investissement.

À visiter sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 207 et classe CLIMAT B indice 6. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laura Waine mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Thonon les bains sous le numéro 927769158, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bonne
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74380
Total : 357 820€
Prix d'acquisition : 279 500€
Travaux : 55 960€
Valeur du bien : 335 460€
Frais de notaire : 22 360€
Coût estimé : 22 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 17.86€/m²/mois
Fourchette : 12.70€ - 25.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2143€/mois
Loyer annuel estimé : 25721€/an
Fourchette totale : 1525€ - 3014€/mois
Fourchette annuelle : 18294€ - 36163€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 600 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :552 000 €
Prix d'achat :279 500 €
Décote à l'achat :-272 500€ (-49.4%)
Marge achat-revente :194 180€ (35.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :357 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 747,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :101,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 848,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 429,30€
Coût de l'assurance :30 414,70€
Taxe foncière : 2 572,11€/an
Soit par mois : 214,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 143,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 063,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité pour l'eau chaude.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol.
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 960 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 721 €/an
Calcul : 2 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 357 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 217 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 298 €
Revenus locatifs : +25 721 €
Charges déductibles : -71 298 €
Résultat foncier Année 1 : -45 577 €(Déficit de 45 577 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 177 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 338 €/an
Revenus locatifs : +25 721 €
Charges déductibles : -15 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24176.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 279 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 675 €(65% de 279 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 606 €/an
Calcul : 181 675 € × 3,636% = 6 606 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 721 €71 309 €11 561 €-45 588 €21 400 €24 188 €24 188 €
226 236 €15 037 €11 248 €11 199 €--12 989 €
326 760 €14 714 €10 925 €12 046 €--943 €
427 295 €14 381 €10 592 €12 915 €---
527 841 €14 036 €10 248 €13 805 €---
628 398 €13 680 €9 892 €14 718 €---
728 966 €13 313 €9 524 €15 654 €---
829 545 €12 933 €9 144 €16 613 €---
930 136 €12 540 €8 751 €17 596 €---
1030 739 €12 134 €8 346 €18 605 €---
1131 354 €11 715 €7 927 €19 638 €---
1231 981 €11 282 €7 494 €20 698 €---
1332 621 €10 835 €7 046 €21 785 €---
1433 273 €10 373 €6 584 €22 900 €---
1533 938 €9 895 €6 107 €24 043 €---
1634 617 €9 402 €5 613 €25 215 €---
1735 310 €8 892 €5 104 €26 417 €---
1836 016 €8 366 €4 577 €27 650 €---
1936 736 €7 821 €4 033 €28 915 €---
2037 471 €7 259 €3 471 €30 212 €---
2138 220 €6 678 €2 890 €31 542 €---
2238 985 €6 078 €2 289 €32 906 €---
2339 764 €5 458 €1 669 €34 306 €---
2440 560 €4 817 €1 029 €35 742 €---
2541 371 €4 155 €367 €37 215 €---
TOTAL823 854 €317 107 €166 429 €506 748 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 506 748 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 401 €-6 420 €+11 821 €
2+5 401 €0 €+5 401 €
3+5 401 €0 €+5 401 €
4+5 401 €+3 591 €+1 810 €
5+5 401 €+4 142 €+1 259 €
6+5 401 €+4 415 €+986 €
7+5 401 €+4 696 €+705 €
8+5 401 €+4 984 €+417 €
9+5 401 €+5 279 €+122 €
10+5 401 €+5 581 €-180 €
11+5 401 €+5 892 €-491 €
12+5 401 €+6 210 €-809 €
13+5 401 €+6 536 €-1 135 €
14+5 401 €+6 870 €-1 469 €
15+5 401 €+7 213 €-1 812 €
16+5 401 €+7 565 €-2 164 €
17+5 401 €+7 925 €-2 524 €
18+5 401 €+8 295 €-2 894 €
19+5 401 €+8 674 €-3 273 €
20+5 401 €+9 063 €-3 662 €
21+5 401 €+9 463 €-4 062 €
22+5 401 €+9 872 €-4 471 €
23+5 401 €+10 292 €-4 891 €
24+5 401 €+10 723 €-5 322 €
25+5 401 €+11 165 €-5 764 €
Total+135 025 €+152 024 €+-16 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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