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Maison 2 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface45m²
Coût Total71 960€
Loyer Annuel4 400€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 500 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 766,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 45 m² - Maison 2 pièces 45 m²

Sous compromis : 10 minutes de Montluçon, Maison de type F2 composée d'un salon, d'une cuisine équipée et aménagée avec coin repas offrant un accès à la terrasse. A l'étage, une grande mezzanine faisant office de chambre, une salle de bains, wc. Dépendance.

Idéal investisseurs ou 1er achat

A Visiter!!

Carte pro. CPI 03022018000034732

Surface : 45 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/04/2025

Consommation énergie primaire : 305 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 092 € et 1 478 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.337837, 2.617031
Total : 71 960€
Prix d'acquisition : 34 500€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 69 200€
Frais de notaire : 2 760€
Coût estimé : 2 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 367€/mois
Loyer annuel estimé : 4400€/an
Fourchette totale : 285€ - 472€/mois
Fourchette annuelle : 3416€ - 5666€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :355,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :20,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 376,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 730,25€
Coût de l'assurance :6 296,50€
Taxe foncière : 439,96€/an
Soit par mois : 36,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 366,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 413,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (mezzanine)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(771 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:2 700€
    Isolation toiture/combles: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€/fenêtre = 3500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète chambre: 1 chambre × 4500€ = 4500€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 367 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 400 €/an
Calcul : 367 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 960 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 252 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 440 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 793 €
Revenus locatifs : +4 400 €
Charges déductibles : -37 793 €
Résultat foncier Année 1 : -33 393 €(Déficit de 33 393 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 993 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 093 €/an
Revenus locatifs : +4 400 €
Charges déductibles : -3 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 307 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11993.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425 €(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 400 €37 795 €2 404 €-33 396 €21 400 €11 996 €11 996 €
24 488 €3 031 €2 340 €1 456 €--10 540 €
34 577 €2 965 €2 273 €1 612 €--8 927 €
44 669 €2 897 €2 205 €1 772 €--7 155 €
54 762 €2 826 €2 134 €1 936 €--5 219 €
64 858 €2 753 €2 061 €2 105 €--3 114 €
74 955 €2 677 €1 985 €2 278 €--836 €
85 054 €2 599 €1 907 €2 455 €---
95 155 €2 518 €1 826 €2 637 €---
105 258 €2 434 €1 742 €2 824 €---
115 363 €2 347 €1 655 €3 016 €---
125 470 €2 257 €1 565 €3 213 €---
135 580 €2 165 €1 473 €3 415 €---
145 691 €2 069 €1 377 €3 623 €---
155 805 €1 969 €1 278 €3 836 €---
165 921 €1 867 €1 175 €4 055 €---
176 040 €1 761 €1 069 €4 279 €---
186 161 €1 651 €959 €4 510 €---
196 284 €1 537 €845 €4 747 €---
206 409 €1 420 €728 €4 990 €---
216 538 €1 298 €606 €5 239 €---
226 668 €1 172 €481 €5 496 €---
236 802 €1 042 €351 €5 759 €---
246 938 €908 €216 €6 030 €---
257 077 €769 €77 €6 308 €---
TOTAL140 921 €86 726 €34 730 €54 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+924 €-6 420 €+7 344 €
2+924 €0 €+924 €
3+924 €0 €+924 €
4+924 €0 €+924 €
5+924 €0 €+924 €
6+924 €0 €+924 €
7+924 €0 €+924 €
8+924 €+486 €+438 €
9+924 €+791 €+133 €
10+924 €+847 €+77 €
11+924 €+905 €+19 €
12+924 €+964 €-40 €
13+924 €+1 025 €-101 €
14+924 €+1 087 €-163 €
15+924 €+1 151 €-227 €
16+924 €+1 216 €-292 €
17+924 €+1 284 €-360 €
18+924 €+1 353 €-429 €
19+924 €+1 424 €-500 €
20+924 €+1 497 €-573 €
21+924 €+1 572 €-648 €
22+924 €+1 649 €-725 €
23+924 €+1 728 €-804 €
24+924 €+1 809 €-885 €
25+924 €+1 892 €-968 €
Total+23 100 €+16 259 €+6 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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