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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface70m²
Coût Total91 800€
Loyer Annuel8 583€
Rentabilité9.35%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 214,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Exposition sud-est, Interphone, Pas de balcon

Devenez propriétaire de cet appartement de belle dimension pour un T3 sur la ville de Valence. Totalisant 70 m2, le logement est constitué de 2 chambres, d'une salle de bains, d'une cuisine, d'une grande pièce de vie avec de nombreux rangements. Le bien se situe au 2e étage d'un bâtiment sur 3 niveaux. Il vous fait bénéficier d'un espace de stockage à la cave. Le double vitrage assure la tranquillité des occupants. Pour compléter ce bien un balcon accesible du salon ou de la cuisine Son prix est une opportunité. Si vous souhaitez plus d'informations, contactez dès à présent l Youssra MOUMEN. Cette annonce vous est proposée par MOUMEN Youssra - EI - NoRSAC: 851 846 501, Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.943213, 4.923265
Total : 91 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Valeur du bien : 85 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8583€/an
Fourchette totale : 564€ - 908€/mois
Fourchette annuelle : 6762€ - 10893€/an
Rentabilité brute :9.35%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 750 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-7 750€ (-8.4%)
Marge achat-revente :950€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,54€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 486,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 776,51€
Coût de l'assurance :8 262,00€
Taxe foncière : 858,27€/an
Soit par mois : 71,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 583 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 800 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 858 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 4 343 €/an
Revenus locatifs : +8 583 €
Charges déductibles : -4 343 €
Résultat foncier : 4 239 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 583 €4 346 €3 157 €4 236 €---
28 754 €4 263 €3 075 €4 491 €---
38 929 €4 177 €2 989 €4 752 €---
49 108 €4 088 €2 900 €5 020 €---
59 290 €3 996 €2 808 €5 294 €---
69 476 €3 901 €2 712 €5 575 €---
79 665 €3 802 €2 614 €5 863 €---
89 859 €3 700 €2 512 €6 159 €---
910 056 €3 594 €2 406 €6 461 €---
1010 257 €3 485 €2 296 €6 772 €---
1110 462 €3 372 €2 183 €7 091 €---
1210 671 €3 254 €2 065 €7 417 €---
1310 885 €3 133 €1 944 €7 752 €---
1411 103 €3 007 €1 818 €8 096 €---
1511 325 €2 876 €1 688 €8 448 €---
1611 551 €2 742 €1 553 €8 810 €---
1711 782 €2 602 €1 413 €9 180 €---
1812 018 €2 457 €1 268 €9 561 €---
1912 258 €2 307 €1 119 €9 951 €---
2012 503 €2 152 €964 €10 351 €---
2112 753 €1 992 €803 €10 761 €---
2213 008 €1 826 €637 €11 183 €---
2313 269 €1 654 €465 €11 615 €---
2413 534 €1 476 €287 €12 058 €---
2513 805 €1 291 €102 €12 514 €---
TOTAL274 905 €75 495 €45 777 €199 410 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 802 €+1 271 €+531 €
2+1 802 €+1 347 €+455 €
3+1 802 €+1 426 €+376 €
4+1 802 €+1 506 €+296 €
5+1 802 €+1 588 €+214 €
6+1 802 €+1 672 €+130 €
7+1 802 €+1 759 €+43 €
8+1 802 €+1 848 €-46 €
9+1 802 €+1 938 €-136 €
10+1 802 €+2 032 €-230 €
11+1 802 €+2 127 €-325 €
12+1 802 €+2 225 €-423 €
13+1 802 €+2 326 €-524 €
14+1 802 €+2 429 €-627 €
15+1 802 €+2 534 €-732 €
16+1 802 €+2 643 €-841 €
17+1 802 €+2 754 €-952 €
18+1 802 €+2 868 €-1 066 €
19+1 802 €+2 985 €-1 183 €
20+1 802 €+3 105 €-1 303 €
21+1 802 €+3 228 €-1 426 €
22+1 802 €+3 355 €-1 553 €
23+1 802 €+3 484 €-1 682 €
24+1 802 €+3 618 €-1 816 €
25+1 802 €+3 754 €-1 952 €
Total+45 050 €+59 823 €+-14 773 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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