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Maison corps de ferme

VilleGrand-Fougeray (35)
Surface96.23m²
Coût Total144 300€
Loyer Annuel9 835€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 96.23 m²
Prix au m² : 883,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Maison à rénover avec dépendances Grand-Fougeray Découvrez cette maison d'habitation située dans un hameau paisible du Grand-Fougeray sur un terrain de 4850 m², à proximité des commodités et des axes routiers, Rennes 30 min et Nantes 45 min. Un cadre de vie rural préservé, idéal pour les amoureux de tranquillité et de projets sur mesure. Surface habitable : 96 m² (à rénover entièrement) Grenier aménageable : 60 m² (potentiel création de pièce supplémentaires) Garage : 68 m² (idéal pour stockage, atelier ou parking couvert) Grange : 36 m² (complémentaire pour rangement ou projet annexe) État : Gros œuvre sain (murs, charpente) et toiture neuve une base solide pour une rénovation personnalisée selon vos envies ! Possibilités : Aménagement libre (agrandissement, création de chambres, création de logement) Parfait pour un premier achat ou un investissement locatif Prix : 85 000 € Frais d'Agence Inclus 80 000 € Net Vendeur Une opportunité rare à ne pas manquer Faites-en votre futur chez-vous ! Logement à consommation énergétique excessive : classe G. - https://www.century21-imeo-chateaubriant.com/mentions_legales/

Ville : Grand-Fougeray
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35390
Coordonnées : 47.752142, -1.711878
Total : 144 300€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 52 500€
Valeur du bien : 137 500€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96.23m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9835€/an
Fourchette totale : 658€ - 1021€/mois
Fourchette annuelle : 7898€ - 12246€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 762,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :169 594 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-84 594€ (-49.9%)
Marge achat-revente :25 294€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 766,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 884,56€
Coût de l'assurance :12 626,25€
Taxe foncière : 983,49€/an
Soit par mois : 81,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 819,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Chambre 1 en état 4/5, Chambre 2 en état 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation avec murs abîmés et sol en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (installation comprise)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation comprise)
  • Salon:4 200€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² sol × 60€/m² = 1800€, Peinture murs 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Fougeray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 835 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 983 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 004 €
Revenus locatifs : +9 835 €
Charges déductibles : -59 004 €
Résultat foncier Année 1 : -49 169 €(Déficit de 49 169 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 504 €/an
Revenus locatifs : +9 835 €
Charges déductibles : -6 504 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 331 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27769.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 835 €59 009 €5 021 €-49 174 €21 400 €27 774 €27 774 €
210 032 €6 378 €4 889 €3 654 €--24 121 €
310 232 €6 242 €4 754 €3 990 €--20 130 €
410 437 €6 101 €4 613 €4 336 €--15 795 €
510 646 €5 956 €4 467 €4 690 €--11 105 €
610 859 €5 805 €4 316 €5 054 €--6 051 €
711 076 €5 648 €4 160 €5 427 €--623 €
811 297 €5 486 €3 998 €5 811 €---
911 523 €5 319 €3 830 €6 205 €---
1011 754 €5 145 €3 656 €6 609 €---
1111 989 €4 965 €3 476 €7 024 €---
1212 229 €4 778 €3 290 €7 450 €---
1312 473 €4 585 €3 097 €7 888 €---
1412 723 €4 385 €2 897 €8 337 €---
1512 977 €4 178 €2 690 €8 799 €---
1613 237 €3 964 €2 475 €9 273 €---
1713 501 €3 741 €2 253 €9 760 €---
1813 771 €3 511 €2 023 €10 260 €---
1914 047 €3 273 €1 784 €10 774 €---
2014 328 €3 026 €1 537 €11 302 €---
2114 614 €2 770 €1 281 €11 844 €---
2214 906 €2 505 €1 016 €12 401 €---
2315 205 €2 231 €742 €12 974 €---
2415 509 €1 946 €458 €13 562 €---
2515 819 €1 652 €163 €14 167 €---
TOTAL315 016 €162 598 €72 885 €152 418 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 065 €-6 420 €+8 485 €
2+2 065 €0 €+2 065 €
3+2 065 €0 €+2 065 €
4+2 065 €0 €+2 065 €
5+2 065 €0 €+2 065 €
6+2 065 €0 €+2 065 €
7+2 065 €0 €+2 065 €
8+2 065 €+1 556 €+509 €
9+2 065 €+1 861 €+204 €
10+2 065 €+1 983 €+82 €
11+2 065 €+2 107 €-42 €
12+2 065 €+2 235 €-170 €
13+2 065 €+2 366 €-301 €
14+2 065 €+2 501 €-436 €
15+2 065 €+2 640 €-575 €
16+2 065 €+2 782 €-717 €
17+2 065 €+2 928 €-863 €
18+2 065 €+3 078 €-1 013 €
19+2 065 €+3 232 €-1 167 €
20+2 065 €+3 391 €-1 326 €
21+2 065 €+3 553 €-1 488 €
22+2 065 €+3 720 €-1 655 €
23+2 065 €+3 892 €-1 827 €
24+2 065 €+4 069 €-2 004 €
25+2 065 €+4 250 €-2 185 €
Total+51 625 €+45 725 €+5 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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