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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAzay-le-Ferron (36)
Surface245m²
Coût Total346 500€
Loyer Annuel23 122€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 938,78 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres

Au sein du Parc Naturel Régional de la Brenne, propriété constituée de 2 longères rénovées et entretenues sur 5215m² de terrain. 1ère MAISON : entrée par grande véranda, vaste salle de séjour / salon avec cheminée abritant un poêle à bois (de 2024), cuisine ouverte aménagée, salle de bains, WC séparés, salle à manger de plus de 34m², cave. Au 1er étage une grande chambre parentale avec dressing, salle de douche et WC, une seconde chambre. Poutres apparentes. Chauffage bois et fuel. 2ème MAISON : entrée donnant sur une vaste pièce de vie avec cuisine aménagée ouverte, une seconde pièce avec poêle à bois, une grande chambre, une salle de douche avec WC. Au 1er étage 2 chambres avec chacune salle de douche et WC. Garage attenant avec grenier. Poutres apparentes. Chauffage bois et électrique. Extérieur constitué d’un jardin paysager arboré de 5000m² env. (fruitiers, résineux…), potager, petits toits, bûcher, barbecue fixe, table et bancs en pierre… Avantages des 2 maisons indépendantes : installation de familles multigénérationnelles et/ou nombreuses, possibilité d’exercer une profession libérale, télétravail au calme, complément de gains éventuel en cas de location d’une des demeures… Centres d’intérêts aux alentours : château d’Azay-Le-Ferron, parc zoologique de la Haute Touche, réserve ornithologique de Chérine, les étangs de la Brenne, zoo de Beauval à 45mn, château et musée automobile de Valençay à 50mn…

Ville : Azay-le-Ferron
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36290
Coordonnées : 46.836657, 1.084061
Total : 346 500€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 98 100€
Valeur du bien : 328 100€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1927€/mois
Loyer annuel estimé : 23122€/an
Fourchette totale : 1462€ - 2539€/mois
Fourchette annuelle : 17548€ - 30465€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :813,49 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :199 305 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :+30 695€ (+15.4%)
Marge achat-revente :-147 195€ (-73.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 692,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :101,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 793,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 164,14€
Coût de l'assurance :30 318,75€
Taxe foncière : 2 312,16€/an
Soit par mois : 192,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 926,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 985,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toutes les pièces
Quantité: 245 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 100 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:19 600€
    Isolation toiture/combles: 245 m² × 80€/m² = 19600€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 650€/fenêtre = 19500€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (remplacement des éléments sanitaires et carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€
  • Électricité:24 500€
    Mise aux normes électricité: 245 m² × 100€/m² = 24500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Azay-le-Ferron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 122 €/an
Calcul : 1 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 213 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 312 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 809 €
Revenus locatifs : +23 122 €
Charges déductibles : -112 809 €
Résultat foncier Année 1 : -89 687 €(Déficit de 89 687 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 287 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 709 €/an
Revenus locatifs : +23 122 €
Charges déductibles : -14 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68287.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 122 €112 820 €11 195 €-89 698 €21 400 €68 298 €68 298 €
223 584 €14 417 €10 892 €9 167 €--59 131 €
324 056 €14 105 €10 580 €9 951 €--49 180 €
424 537 €13 782 €10 257 €10 755 €--38 425 €
525 028 €13 448 €9 923 €11 579 €--26 846 €
625 528 €13 104 €9 579 €12 424 €--14 422 €
726 039 €12 747 €9 223 €13 291 €--1 131 €
826 559 €12 380 €8 855 €14 180 €---
927 091 €11 999 €8 475 €15 091 €---
1027 632 €11 607 €8 082 €16 026 €---
1128 185 €11 201 €7 676 €16 984 €---
1228 749 €10 782 €7 257 €17 967 €---
1329 324 €10 348 €6 824 €18 975 €---
1429 910 €9 901 €6 376 €20 009 €---
1530 508 €9 438 €5 914 €21 070 €---
1631 119 €8 961 €5 436 €22 158 €---
1731 741 €8 467 €4 942 €23 274 €---
1832 376 €7 957 €4 432 €24 419 €---
1933 023 €7 430 €3 905 €25 593 €---
2033 684 €6 886 €3 361 €26 798 €---
2134 357 €6 323 €2 798 €28 034 €---
2235 045 €5 742 €2 217 €29 303 €---
2335 745 €5 141 €1 617 €30 604 €---
2436 460 €4 521 €996 €31 939 €---
2537 190 €3 880 €355 €33 310 €---
TOTAL740 591 €347 387 €161 164 €393 204 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 856 €-6 420 €+11 276 €
2+4 856 €0 €+4 856 €
3+4 856 €0 €+4 856 €
4+4 856 €0 €+4 856 €
5+4 856 €0 €+4 856 €
6+4 856 €0 €+4 856 €
7+4 856 €0 €+4 856 €
8+4 856 €+3 915 €+941 €
9+4 856 €+4 527 €+329 €
10+4 856 €+4 808 €+48 €
11+4 856 €+5 095 €-239 €
12+4 856 €+5 390 €-534 €
13+4 856 €+5 693 €-837 €
14+4 856 €+6 003 €-1 147 €
15+4 856 €+6 321 €-1 465 €
16+4 856 €+6 647 €-1 791 €
17+4 856 €+6 982 €-2 126 €
18+4 856 €+7 326 €-2 470 €
19+4 856 €+7 678 €-2 822 €
20+4 856 €+8 039 €-3 183 €
21+4 856 €+8 410 €-3 554 €
22+4 856 €+8 791 €-3 935 €
23+4 856 €+9 181 €-4 325 €
24+4 856 €+9 582 €-4 726 €
25+4 856 €+9 993 €-5 137 €
Total+121 400 €+117 961 €+3 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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