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Maison à vendre

VilleAzay-le-Ferron (36)
Surface245
Coût Total346 500
Loyer Annuel23 122
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-59
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 938,78 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres

Au sein du Parc Naturel Régional de la Brenne, propriété constituée de 2 longères rénovées et entretenues sur 5215m² de terrain. 1ère MAISON : entrée par grande véranda, vaste salle de séjour / salon avec cheminée abritant un poêle à bois (de 2024), cuisine ouverte aménagée, salle de bains, WC séparés, salle à manger de plus de 34m², cave. Au 1er étage une grande chambre parentale avec dressing, salle de douche et WC, une seconde chambre. Poutres apparentes. Chauffage bois et fuel. 2ème MAISON : entrée donnant sur une vaste pièce de vie avec cuisine aménagée ouverte, une seconde pièce avec poêle à bois, une grande chambre, une salle de douche avec WC. Au 1er étage 2 chambres avec chacune salle de douche et WC. Garage attenant avec grenier. Poutres apparentes. Chauffage bois et électrique. Extérieur constitué d’un jardin paysager arboré de 5000m² env. (fruitiers, résineux…), potager, petits toits, bûcher, barbecue fixe, table et bancs en pierre… Avantages des 2 maisons indépendantes : installation de familles multigénérationnelles et/ou nombreuses, possibilité d’exercer une profession libérale, télétravail au calme, complément de gains éventuel en cas de location d’une des demeures… Centres d’intérêts aux alentours : château d’Azay-Le-Ferron, parc zoologique de la Haute Touche, réserve ornithologique de Chérine, les étangs de la Brenne, zoo de Beauval à 45mn, château et musée automobile de Valençay à 50mn…

Ville : Azay-le-Ferron
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36290
Coordonnées : 46.836657, 1.084061
Total : 346 500
Prix d'acquisition : 230 000
Travaux : 98 100
Valeur du bien : 328 100
Frais de notaire : 18 400
Coût estimé : 18 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1927€/mois
Loyer annuel estimé : 23122€/an
Fourchette totale : 1462€ - 2539€/mois
Fourchette annuelle : 17548€ - 30465€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :813,49 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :199 305
Prix d'achat :230 000
Décote à l'achat :+30 695 (+15.4%)
Marge achat-revente :-147 195€ (-73.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 692,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :101,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 793,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 164,14
Coût de l'assurance :30 318,75
Taxe foncière : 2 312,16€/an
Soit par mois : 192,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 926,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 985,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toutes les pièces
Quantité: 245 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 100(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:19 600
    Isolation toiture/combles: 245 m² × 80€/m² = 19600€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 650€/fenêtre = 19500€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (remplacement des éléments sanitaires et carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:5 250
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€
  • Électricité:24 500
    Mise aux normes électricité: 245 m² × 100€/m² = 24500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Azay-le-Ferron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 122 €/an
Calcul : 1 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 500 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 213 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 312 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 809
Revenus locatifs : +23 122
Charges déductibles : -112 809
Résultat foncier Année 1 : -89 687(Déficit de 89 687 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 287
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 709 €/an
Revenus locatifs : +23 122
Charges déductibles : -14 709
Résultat foncier Années 2+ : 8 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68287.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 122112 82011 195-89 69821 400 €68 298 €68 298 €
223 58414 41710 8929 167--59 131 €
324 05614 10510 5809 951--49 180 €
424 53713 78210 25710 755--38 425 €
525 02813 4489 92311 579--26 846 €
625 52813 1049 57912 424--14 422 €
726 03912 7479 22313 291--1 131 €
826 55912 3808 85514 180---
927 09111 9998 47515 091---
1027 63211 6078 08216 026---
1128 18511 2017 67616 984---
1228 74910 7827 25717 967---
1329 32410 3486 82418 975---
1429 9109 9016 37620 009---
1530 5089 4385 91421 070---
1631 1198 9615 43622 158---
1731 7418 4674 94223 274---
1832 3767 9574 43224 419---
1933 0237 4303 90525 593---
2033 6846 8863 36126 798---
2134 3576 3232 79828 034---
2235 0455 7422 21729 303---
2335 7455 1411 61730 604---
2436 4604 52199631 939---
2537 1903 88035533 310---
TOTAL740 591347 387161 164393 20421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 204
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 856-6 420+11 276
2+4 8560+4 856
3+4 8560+4 856
4+4 8560+4 856
5+4 8560+4 856
6+4 8560+4 856
7+4 8560+4 856
8+4 856+3 915+941
9+4 856+4 527+329
10+4 856+4 808+48
11+4 856+5 095-239
12+4 856+5 390-534
13+4 856+5 693-837
14+4 856+6 003-1 147
15+4 856+6 321-1 465
16+4 856+6 647-1 791
17+4 856+6 982-2 126
18+4 856+7 326-2 470
19+4 856+7 678-2 822
20+4 856+8 039-3 183
21+4 856+8 410-3 554
22+4 856+8 791-3 935
23+4 856+9 181-4 325
24+4 856+9 582-4 726
25+4 856+9 993-5 137
Total+121 400+117 961+3 439
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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