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Maison 4 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleChamp-Saint-Père (85)
Surface77
Coût Total115 000
Loyer Annuel7 728
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 779,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 77 m²

iad France - Béatrice Saillard vous propose: MAISON A RENOVER ENTIEREMENT sur 2 niveaux : une pièce principale, à l'étage une mezzanine , 2 chambres , 1 salle de bains , des toilettes séparés. AVEC POSSIBILITE D'UN LOGEMENT SUPPLEMENTAIRE DANS UNE DEPENDANCE EN PIERRE A RENOVER ENTIEREMENT JARDIN CLOS Proche centre bourg

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Béatrice Saillard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LA ROCHE-SUR-YON sous le numéro 813737038, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 77 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Champ-Saint-Père
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85540
Coordonnées : 46.516160, -1.323593
Total : 115 000
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 50 200
Valeur du bien : 110 200
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7728€/an
Fourchette totale : 509€ - 815€/mois
Fourchette annuelle : 6103€ - 9786€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 593,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 306,40
Coût de l'assurance :9 775,00
Taxe foncière : 772,78€/an
Soit par mois : 64,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 643,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine obsolète nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 200(652 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 850
    Isolation toiture/combles: 77 m² × 50€/m² = 3850€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:7 200
    Remplacement fenêtres: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation cuisine complète: 20 m² × 900€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 200
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture chambres: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture salon: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champ-Saint-Père (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 728 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 000 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 064
Revenus locatifs : +7 728
Charges déductibles : -55 064
Résultat foncier Année 1 : -47 336(Déficit de 47 336 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 936
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 864 €/an
Revenus locatifs : +7 728
Charges déductibles : -4 864
Résultat foncier Années 2+ : 2 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25936.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 72855 0683 704-47 34021 400 €25 940 €25 940 €
27 8824 7683 6043 115--22 825 €
38 0404 6643 5003 376--19 449 €
48 2014 5573 3933 644--15 806 €
58 3654 4473 2833 918--11 887 €
68 5324 3323 1694 200--7 688 €
78 7034 2153 0514 488--3 200 €
88 8774 0932 9294 784---
99 0543 9672 8035 087---
109 2353 8372 6735 399---
119 4203 7032 5395 718---
129 6093 5642 4006 045---
139 8013 4202 2576 380---
149 9973 2722 1096 724---
1510 1973 1191 9557 077---
1610 4012 9611 7977 439---
1710 6092 7981 6347 811---
1810 8212 6291 4658 192---
1911 0372 4551 2918 582---
2011 2582 2751 1118 983---
2111 4832 0899259 394---
2211 7131 8977339 816---
2311 9471 69853410 249---
2412 1861 49332910 693---
2512 4301 28111711 149---
TOTAL247 523132 60153 306114 92321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 923
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 728 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 623-6 420+8 043
2+1 6230+1 623
3+1 6230+1 623
4+1 6230+1 623
5+1 6230+1 623
6+1 6230+1 623
7+1 6230+1 623
8+1 623+475+1 148
9+1 623+1 526+97
10+1 623+1 620+3
11+1 623+1 715-92
12+1 623+1 813-190
13+1 623+1 914-291
14+1 623+2 017-394
15+1 623+2 123-500
16+1 623+2 232-609
17+1 623+2 343-720
18+1 623+2 457-834
19+1 623+2 575-952
20+1 623+2 695-1 072
21+1 623+2 818-1 195
22+1 623+2 945-1 322
23+1 623+3 075-1 452
24+1 623+3 208-1 585
25+1 623+3 345-1 722
Total+40 575+34 477+6 098
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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