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Maison 4 pièces 85 m²

VilleMur-de-Sologne (41)
Surface85m²
Coût Total147 421€
Loyer Annuel8 411€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 732 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 079,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 4 pièces principales

À 10 min de Romorantin et de Contres, proche de tout les commerces à pieds, cette maison de bourg à rénover, vous offre une vie de plain pied avec pièce de vie et cuisine aménagée, une chambre et salle d'eau, à l'étage se trouve deux chambres. Le tout sur un terrain clos de 370m² avec garage. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 7.92%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 537-594 Date de réalisation du diagnostic : 16/10/2025 Prix hors honoraires : 85 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 510 € et 3 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mur-de-Sologne
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41230
Coordonnées : 47.413483, 1.607149
Total : 147 421€
Prix d'acquisition : 91 732€
Travaux : 48 350€
Valeur du bien : 140 082€
Frais de notaire : 7 339€
Coût estimé : 7 339€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 701€/mois
Loyer annuel estimé : 8411€/an
Fourchette totale : 554€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6653€ - 10633€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 475,9 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 452 €
Prix d'achat :91 732 €
Décote à l'achat :-33 720€ (-26.9%)
Marge achat-revente :-21 969€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 421€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 568,48€
Coût de l'assurance :12 899,34€
Taxe foncière : 841,05€/an
Soit par mois : 70,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 85 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 350 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 100€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 400€
    Peinture cuisine: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 400€
    Mise à jour tableau électrique et 5 prises: 1 tableau × 1200€ + 5 prises × 40€ = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:6 800€
    Mise aux normes plomberie: 85 m² × 80€/m² = 6800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mur-de-Sologne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 411 €/an
Calcul : 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 421 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 465 €
Revenus locatifs : +8 411 €
Charges déductibles : -54 465 €
Résultat foncier Année 1 : -46 055 €(Déficit de 46 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 115 €/an
Revenus locatifs : +8 411 €
Charges déductibles : -6 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 295 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24654.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 732 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 626 €(65% de 91 732 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 168 €/an
Calcul : 59 626 € × 3,636% = 2 168 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 411 €54 470 €4 763 €-46 059 €21 400 €24 659 €24 659 €
28 579 €5 991 €4 634 €2 587 €--22 072 €
38 750 €5 858 €4 501 €2 892 €--19 180 €
48 925 €5 721 €4 364 €3 204 €--15 976 €
59 104 €5 579 €4 222 €3 525 €--12 451 €
69 286 €5 432 €4 075 €3 854 €--8 597 €
79 472 €5 281 €3 924 €4 191 €--4 406 €
89 661 €5 124 €3 767 €4 537 €---
99 854 €4 963 €3 606 €4 892 €---
1010 051 €4 795 €3 438 €5 256 €---
1110 252 €4 623 €3 266 €5 630 €---
1210 457 €4 444 €3 087 €6 013 €---
1310 667 €4 260 €2 903 €6 406 €---
1410 880 €4 070 €2 713 €6 810 €---
1511 097 €3 873 €2 516 €7 225 €---
1611 319 €3 670 €2 313 €7 650 €---
1711 546 €3 460 €2 103 €8 086 €---
1811 777 €3 243 €1 886 €8 534 €---
1912 012 €3 019 €1 661 €8 994 €---
2012 253 €2 787 €1 430 €9 466 €---
2112 498 €2 548 €1 191 €9 950 €---
2212 748 €2 300 €943 €10 447 €---
2313 002 €2 045 €688 €10 958 €---
2413 263 €1 781 €424 €11 482 €---
2513 528 €1 508 €151 €12 020 €---
TOTAL269 391 €150 844 €68 568 €118 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 766 €-6 420 €+8 186 €
2+1 766 €0 €+1 766 €
3+1 766 €0 €+1 766 €
4+1 766 €0 €+1 766 €
5+1 766 €0 €+1 766 €
6+1 766 €0 €+1 766 €
7+1 766 €0 €+1 766 €
8+1 766 €+39 €+1 727 €
9+1 766 €+1 468 €+298 €
10+1 766 €+1 577 €+189 €
11+1 766 €+1 689 €+77 €
12+1 766 €+1 804 €-38 €
13+1 766 €+1 922 €-156 €
14+1 766 €+2 043 €-277 €
15+1 766 €+2 167 €-401 €
16+1 766 €+2 295 €-529 €
17+1 766 €+2 426 €-660 €
18+1 766 €+2 560 €-794 €
19+1 766 €+2 698 €-932 €
20+1 766 €+2 840 €-1 074 €
21+1 766 €+2 985 €-1 219 €
22+1 766 €+3 134 €-1 368 €
23+1 766 €+3 287 €-1 521 €
24+1 766 €+3 445 €-1 679 €
25+1 766 €+3 606 €-1 840 €
Total+44 150 €+35 564 €+8 586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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