Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleBeaucaire (30)
Surface74m²
Coût Total112 700€
Loyer Annuel8 551€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 081,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Honoraires justes, services de qualité - Bienvenue dans nos agences Serrano Immobilier à Châteaurenard et Beaucaire.

Appartement de 74m², sans travaux à prévoir et déjà loué, garantissant des revenus immédiats. Equipé de la climatisation, ce bien offre une rentabilité attractive supérieure 8%. Une opportunité idéale pour un investissement serein et rentable. En vente dans votre agence Serrano Immobilier à Beaucaire.

Prix de vente 80.000 euros frais d'agences inclus, honoraires charge vendeur.

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.789775, 4.589289
Total : 112 700€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 26 300€
Valeur du bien : 106 300€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8551€/an
Fourchette totale : 574€ - 885€/mois
Fourchette annuelle : 6884€ - 10622€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 265,31 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :93 633 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-13 633€ (-14.6%)
Marge achat-revente :-19 067€ (-20.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :570,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :45,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 615,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 561,98€
Coût de l'assurance :13 524,00€
Taxe foncière : 855,13€/an
Soit par mois : 71,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du carrelage
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, petits travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 300 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 600€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant équipements et plomberie), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC et plomberie), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:4 200€
    Revêtement sol 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Peinture murs 48 m²: 25€/m² × 48 = 1200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs salon 25 m²: 25€/m² × 25 = 625€, Entretien carrelage salon: 1000€, Main d'œuvre: 1375€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 551 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 700 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 714 €
Revenus locatifs : +8 551 €
Charges déductibles : -31 714 €
Résultat foncier Année 1 : -23 163 €(Déficit de 23 163 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 463 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 414 €/an
Revenus locatifs : +8 551 €
Charges déductibles : -5 414 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12463.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 551 €31 718 €4 022 €-23 167 €10 700 €12 467 €12 467 €
28 722 €5 314 €3 918 €3 408 €--9 059 €
38 897 €5 207 €3 811 €3 690 €--5 369 €
49 075 €5 095 €3 699 €3 980 €--1 389 €
59 256 €4 979 €3 583 €4 277 €---
69 441 €4 859 €3 463 €4 582 €---
79 630 €4 735 €3 339 €4 895 €---
89 823 €4 606 €3 210 €5 216 €---
910 019 €4 473 €3 077 €5 547 €---
1010 220 €4 334 €2 938 €5 885 €---
1110 424 €4 191 €2 794 €6 233 €---
1210 632 €4 042 €2 646 €6 591 €---
1310 845 €3 887 €2 491 €6 958 €---
1411 062 €3 727 €2 331 €7 335 €---
1511 283 €3 561 €2 165 €7 722 €---
1611 509 €3 389 €1 993 €8 119 €---
1711 739 €3 211 €1 815 €8 528 €---
1811 974 €3 026 €1 630 €8 947 €---
1912 213 €2 835 €1 439 €9 379 €---
2012 458 €2 636 €1 240 €9 821 €---
2112 707 €2 430 €1 034 €10 276 €---
2212 961 €2 217 €821 €10 744 €---
2313 220 €1 995 €599 €11 225 €---
2413 484 €1 766 €370 €11 718 €---
2513 754 €1 528 €132 €12 226 €---
TOTAL273 900 €119 764 €58 562 €154 136 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 136 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 551 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796 €-3 210 €+5 006 €
2+1 796 €0 €+1 796 €
3+1 796 €0 €+1 796 €
4+1 796 €0 €+1 796 €
5+1 796 €+866 €+930 €
6+1 796 €+1 375 €+421 €
7+1 796 €+1 468 €+328 €
8+1 796 €+1 565 €+231 €
9+1 796 €+1 664 €+132 €
10+1 796 €+1 766 €+30 €
11+1 796 €+1 870 €-74 €
12+1 796 €+1 977 €-181 €
13+1 796 €+2 087 €-291 €
14+1 796 €+2 200 €-404 €
15+1 796 €+2 317 €-521 €
16+1 796 €+2 436 €-640 €
17+1 796 €+2 558 €-762 €
18+1 796 €+2 684 €-888 €
19+1 796 €+2 814 €-1 018 €
20+1 796 €+2 946 €-1 150 €
21+1 796 €+3 083 €-1 287 €
22+1 796 €+3 223 €-1 427 €
23+1 796 €+3 367 €-1 571 €
24+1 796 €+3 516 €-1 720 €
25+1 796 €+3 668 €-1 872 €
Total+44 900 €+46 241 €+-1 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →