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Grand appartement lumineux proche centre

VilleSaint-Denis (93)
Surface100
Coût Total315 420
Loyer Annuel22 003
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-404
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 274 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 740 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Mandat exclusif, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, Parquet, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif, Étage 3 sur 15

Rue Auguste Poullain, à 5min à pied du tramway T8 et 10min de la gare de Saint-Denis(RER D) et du métro 13 Saint-Denis Basilique, au 3ème étage d'un immeuble récemment ravalé et isolé par l'extérieur, appartement T5/6 de 100m2 Carrez comprenant : entrée avec placard, double séjour de 25m2 avec un petit balcon, cuisine équipée de 12.5m2, salle de bain, wc séparé, cagibi, rangements et quatre chambres. Eau et chauffage collectif compris dans les charges. Cave et place de parking au sous-sol. Local à vélos. Proximité hypercentre, commerces, écoles publiques et privées, théâtre, parcs, etc. Venez voir !

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 199 lots. Quote-Part moyenne du budget prévisionnel 4 800 /an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1283.00 et 1735.00 sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller eXp Realty : Vincent PERROT Agent commercial (Entreprise individuelle) Rsac Sérenis 535 193 197 Bobigny

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.941631, 2.352220
Total : 315 420
Prix d'acquisition : 274 000
Travaux : 19 500
Valeur du bien : 293 500
Frais de notaire : 21 920
Coût estimé : 21 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1834€/mois
Loyer annuel estimé : 22003€/an
Fourchette totale : 1390€ - 2419€/mois
Fourchette annuelle : 16681€ - 29024€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 765,54 €/m²
Basé sur :480 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :376 554
Prix d'achat :274 000
Décote à l'achat :-102 554 (-27.2%)
Marge achat-revente :61 134€ (16.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 562,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :92,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 654,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 240,32
Coût de l'assurance :27 599,25
Taxe foncière : 2 200,31€/an
Soit par mois : 183,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 833,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 237,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-403,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'appartement
Raison: DPE C - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une vérification est recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12.5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais un rafraîchissement léger est conseillé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible, nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer le confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et des plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Vérification du système de chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:900
    Peinture des murs et du plafond de la cuisine: 12.5 m² × 72€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800
    Peinture des murs et du plafond du salon: 25 m² × 72€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain (lavabo, WC, carrelage): 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose de parquet flottant dans les 4 chambres: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture des murs et des plafonds dans les 4 chambres: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 003 €/an
Calcul : 1 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 420 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 104 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 192
Revenus locatifs : +22 003
Charges déductibles : -38 192
Résultat foncier Année 1 : -16 189(Déficit de 16 189 €)
Imputable sur revenu global : 16 189
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 692 €/an
Revenus locatifs : +22 003
Charges déductibles : -18 692
Résultat foncier Années 2+ : 3 311 €/an
Prix d'achat du bien : 274 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 100(65% de 274 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 476 €/an
Calcul : 178 100 € × 3,636% = 6 476
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 00338 20210 598-16 19916 199 €--
222 44318 42110 3174 022---
322 89218 13010 0264 762---
423 35017 8299 7245 521---
523 81717 5179 4136 300---
624 29317 1959 0907 098---
724 77916 8618 7577 918---
825 27516 5168 4128 758---
925 78016 1598 0559 621---
1026 29615 7907 68610 506---
1126 82215 4087 30411 413---
1227 35815 0136 90912 345---
1327 90514 6046 50013 301---
1428 46314 1816 07714 282---
1529 03313 7445 63915 289---
1629 61313 2915 18716 322---
1730 20612 8234 71917 383---
1830 81012 3384 23418 471---
1931 42611 8373 73319 589---
2032 05411 3193 21420 736---
2132 69510 7822 67821 913---
2233 34910 2272 12323 122---
2334 0169 6531 54924 363---
2434 6979 05995525 637---
2535 3918 44534126 946---
TOTAL704 766375 347153 240329 41816 199Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 860
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 418
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 621-4 860+9 481
2+4 621+1 207+3 414
3+4 621+1 429+3 192
4+4 621+1 656+2 965
5+4 621+1 890+2 731
6+4 621+2 130+2 491
7+4 621+2 375+2 246
8+4 621+2 627+1 994
9+4 621+2 886+1 735
10+4 621+3 152+1 469
11+4 621+3 424+1 197
12+4 621+3 704+917
13+4 621+3 990+631
14+4 621+4 285+336
15+4 621+4 587+34
16+4 621+4 897-276
17+4 621+5 215-594
18+4 621+5 541-920
19+4 621+5 877-1 256
20+4 621+6 221-1 600
21+4 621+6 574-1 953
22+4 621+6 937-2 316
23+4 621+7 309-2 688
24+4 621+7 691-3 070
25+4 621+8 084-3 463
Total+115 525+98 826+16 699
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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