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Achat : Appartement (21800)

VilleChevigny-Saint-Sauveur (21)
Surface51m²
Coût Total132 460€
Loyer Annuel7 109€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-506€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 686,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 51 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cuisine séparée, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine séparée équipée

Sur la Commune de CHEVIGNY SAINT SAUVEUR, appartement de type 3 au 2 ème et dernier étage sans ascenseur, à proximité immediate des commerces, écoles (maternelle, collège, lycée), transports. Comprenant entrée, séjour, cuisine équipée séparée, dégagements, deux chambres, salle de bains, WC séparé. Une cave et un parking privatif. Chauffage collectif. Copropriété de 55 lots dont 16 appartements. Charges courantes annuelles: environ 3852 €. Pas de procédure en cours. Prix de vente: 94 000 €. Honoraires charge vendeur. Anastasia SZCZEPANSKI 06.80. 71.39. 62. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1050 € et 1478 € 2021, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Logement à consommation énergétique excessive: classe F. Surface loi Carrez: 51.94 m².

Ville : Chevigny-Saint-Sauveur
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21800
Coordonnées : 47.299220, 5.131580
Total : 132 460€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 39 580€
Valeur du bien : 125 580€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7109€/an
Fourchette totale : 485€ - 724€/mois
Fourchette annuelle : 5817€ - 8688€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 994,79 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 734 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-15 734€ (-15.5%)
Marge achat-revente :-30 726€ (-30.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :52,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 718,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 117,73€
Coût de l'assurance :15 895,20€
Taxe foncière : 710,94€/an
Soit par mois : 59,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 321,00€/mois
Soit par an : 3 852,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 592,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-506,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'une pompe à chaleur air/air si le chauffage actuel est jugé obsolète.
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de la consommation d'énergie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, ainsi que le remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 580 €(776 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 500€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chevigny-Saint-Sauveur (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 109 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 852 €/an
Calcul : 321 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 396 €
Revenus locatifs : +7 109 €
Charges déductibles : -49 396 €
Résultat foncier Année 1 : -42 287 €(Déficit de 42 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 816 €/an
Revenus locatifs : +7 109 €
Charges déductibles : -9 816 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 707 €/an(Déficit de 2 707 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20886.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 109 €49 401 €4 622 €-42 291 €21 400 €20 891 €20 891 €
27 252 €9 700 €4 501 €-2 448 €2 448 €-20 891 €
37 397 €9 575 €4 376 €-2 178 €2 178 €-20 891 €
47 545 €9 446 €4 247 €-1 901 €1 901 €-20 891 €
57 695 €9 312 €4 113 €-1 616 €1 616 €-20 891 €
67 849 €9 173 €3 974 €-1 323 €1 323 €-20 891 €
78 006 €9 029 €3 830 €-1 023 €1 023 €-20 891 €
88 166 €8 880 €3 681 €-713 €713 €-20 891 €
98 330 €8 726 €3 527 €-396 €396 €-20 891 €
108 496 €8 566 €3 367 €-69 €69 €-20 891 €
118 666 €8 400 €3 201 €266 €--20 625 €
128 840 €8 229 €3 030 €611 €---
139 016 €8 051 €2 852 €966 €---
149 197 €7 867 €2 668 €1 330 €---
159 381 €7 676 €2 477 €1 705 €---
169 568 €7 479 €2 280 €2 090 €---
179 760 €7 274 €2 075 €2 486 €---
189 955 €7 062 €1 863 €2 893 €---
1910 154 €6 842 €1 644 €3 312 €---
2010 357 €6 615 €1 416 €3 742 €---
2110 564 €6 379 €1 181 €4 185 €---
2210 775 €6 135 €937 €4 640 €---
2310 991 €5 882 €684 €5 108 €---
2411 211 €5 621 €422 €5 590 €---
2511 435 €5 349 €151 €6 086 €---
TOTAL227 715 €236 666 €67 118 €-8 952 €33 069 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 921 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -8 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 493 €-6 420 €+7 913 €
2+1 493 €-735 €+2 228 €
3+1 493 €-654 €+2 147 €
4+1 493 €-570 €+2 063 €
5+1 493 €-485 €+1 978 €
6+1 493 €-397 €+1 890 €
7+1 493 €-307 €+1 800 €
8+1 493 €-214 €+1 707 €
9+1 493 €-119 €+1 612 €
10+1 493 €-21 €+1 514 €
11+1 493 €0 €+1 493 €
12+1 493 €+183 €+1 310 €
13+1 493 €+290 €+1 203 €
14+1 493 €+399 €+1 094 €
15+1 493 €+511 €+982 €
16+1 493 €+627 €+866 €
17+1 493 €+746 €+747 €
18+1 493 €+868 €+625 €
19+1 493 €+993 €+500 €
20+1 493 €+1 123 €+370 €
21+1 493 €+1 255 €+238 €
22+1 493 €+1 392 €+101 €
23+1 493 €+1 533 €-40 €
24+1 493 €+1 677 €-184 €
25+1 493 €+1 826 €-333 €
Total+37 325 €+3 502 €+33 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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