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Appartement à vendre

VilleChâtre (36)
Surface37m²
Coût Total75 300€
Loyer Annuel4 202€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 162,16 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 15 m²), 1 chambre, calme, Alarme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé à La Châtre (36400), cet appartement T2 RDC de 37 m² offre un cadre de vie agréable dans un immeuble sécurisé.

Dans une commune offrant un cadre de vie paisible, dispose de toutes les commodités essentielles à proximité, tout en bénéficiant d'un environnement calme et convivial.

Cet appartement T2 en bon état se compose d'une chambre, d'une salle d'eau, d'une cuisine équipée avec plaque de cuisson et frigidaire, d'un salon et d'une cour.

À la fois fonctionnel et confortable, il représente une opportunité idéale pour un premier achat ou un investissement locatif, offrant un espace intime et accueillant pour ses résidents.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 12 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1141 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 43 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : David VANDEUVRE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Chateauroux sous le numéro 989470125

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.573154, 1.991835
Total : 75 300€
Prix d'acquisition : 43 000€
Travaux : 28 860€
Valeur du bien : 71 860€
Frais de notaire : 3 440€
Coût estimé : 3 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 350€/mois
Loyer annuel estimé : 4202€/an
Fourchette totale : 276€ - 444€/mois
Fourchette annuelle : 3314€ - 5327€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :29 600 €
Prix d'achat :43 000 €
Décote à l'achat :+13 400€ (+45.3%)
Marge achat-revente :-45 700€ (-154.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :21,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 399,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 033,32€
Coût de l'assurance :6 588,75€
Taxe foncière : 420,20€/an
Soit par mois : 35,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 95,08€/mois
Soit par an : 1 140,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 350,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 860 €(780 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 5400€ = 5400€ (coût moyen incluant la pose)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (coût moyen incluant la pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant la pose)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (coût moyen incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (coût moyen incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (coût moyen incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (coût moyen incluant la pose)
  • Salon - Rafraîchissement:960€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 80€/m² = 960€ (coût moyen incluant électricité et peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 350 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 202 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 264 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 420 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 141 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 302 €
Revenus locatifs : +4 202 €
Charges déductibles : -33 302 €
Résultat foncier Année 1 : -29 100 €(Déficit de 29 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 700 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 442 €/an
Revenus locatifs : +4 202 €
Charges déductibles : -4 442 €
Résultat foncier Années 2+ : -240 €/an(Déficit de 240 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7700.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950 €(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 202 €33 305 €2 620 €-29 103 €21 400 €7 703 €7 703 €
24 286 €4 376 €2 551 €-90 €90 €-7 703 €
34 372 €4 305 €2 481 €66 €--7 636 €
44 459 €4 232 €2 407 €227 €--7 409 €
54 548 €4 156 €2 331 €393 €--7 016 €
64 639 €4 077 €2 252 €562 €--6 454 €
74 732 €3 995 €2 171 €737 €--5 717 €
84 827 €3 911 €2 086 €916 €--4 801 €
94 923 €3 823 €1 999 €1 100 €--3 701 €
105 022 €3 733 €1 908 €1 289 €--2 412 €
115 122 €3 639 €1 814 €1 483 €--929 €
125 225 €3 541 €1 717 €1 683 €---
135 329 €3 441 €1 616 €1 888 €---
145 436 €3 336 €1 512 €2 099 €---
155 544 €3 228 €1 403 €2 316 €---
165 655 €3 116 €1 292 €2 539 €---
175 768 €3 000 €1 176 €2 768 €---
185 884 €2 880 €1 055 €3 004 €---
196 001 €2 756 €931 €3 246 €---
206 121 €2 627 €802 €3 495 €---
216 244 €2 493 €669 €3 751 €---
226 369 €2 355 €530 €4 014 €---
236 496 €2 212 €387 €4 284 €---
246 626 €2 064 €239 €4 562 €---
256 759 €1 910 €85 €4 849 €---
TOTAL134 590 €112 511 €38 033 €22 079 €21 490 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 447 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 079 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 202 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +882 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+882 €-6 420 €+7 302 €
2+882 €-27 €+909 €
3+882 €0 €+882 €
4+882 €0 €+882 €
5+882 €0 €+882 €
6+882 €0 €+882 €
7+882 €0 €+882 €
8+882 €0 €+882 €
9+882 €0 €+882 €
10+882 €0 €+882 €
11+882 €0 €+882 €
12+882 €+505 €+377 €
13+882 €+567 €+315 €
14+882 €+630 €+252 €
15+882 €+695 €+187 €
16+882 €+762 €+120 €
17+882 €+830 €+52 €
18+882 €+901 €-19 €
19+882 €+974 €-92 €
20+882 €+1 048 €-166 €
21+882 €+1 125 €-243 €
22+882 €+1 204 €-322 €
23+882 €+1 285 €-403 €
24+882 €+1 369 €-487 €
25+882 €+1 455 €-573 €
Total+22 050 €+6 902 €+15 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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