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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉtampes-sur-Marne (02)
Surface52.8m²
Coût Total114 880€
Loyer Annuel5 816€
Rentabilité5.06%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 52.8 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Périphérie de CHATEAU THIERRY, gare et école à pieds.

Au deuxième étage d'une résidence sécurisée: Appartement de type III, très lumineux , en bon état comprenant entrée avec placard, cuisine aménagée équipée, salon / séjour, deux chambres, salle d'eau et WC. Cave en sous-sol.

Référence agence : 6049

Ville : Étampes-sur-Marne
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02400
Coordonnées : 49.031648, 3.415657
Total : 114 880€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 43 600€
Valeur du bien : 109 600€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.8m²
Loyer prédit : 9.18€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 11.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 485€/mois
Loyer annuel estimé : 5816€/an
Fourchette totale : 386€ - 608€/mois
Fourchette annuelle : 4635€ - 7298€/an
Rentabilité brute :5.06%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 613,48 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :85 191 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-19 191€ (-22.5%)
Marge achat-revente :-29 689€ (-34.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 610,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 209,91€
Coût de l'assurance :10 052,00€
Taxe foncière : 581,58€/an
Soit par mois : 48,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 484,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52.8 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 600 €(826 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étampes-sur-Marne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 816 €/an
Calcul : 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 005 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 582 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 588 €
Revenus locatifs : +5 816 €
Charges déductibles : -48 588 €
Résultat foncier Année 1 : -42 773 €(Déficit de 42 773 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 373 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 988 €/an
Revenus locatifs : +5 816 €
Charges déductibles : -4 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 827 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21372.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 816 €48 592 €4 008 €-42 776 €21 400 €21 376 €21 376 €
25 932 €4 887 €3 904 €1 045 €--20 332 €
36 051 €4 779 €3 795 €1 272 €--19 060 €
46 172 €4 667 €3 683 €1 505 €--17 555 €
56 295 €4 551 €3 567 €1 745 €--15 811 €
66 421 €4 430 €3 447 €1 991 €--13 820 €
76 550 €4 305 €3 322 €2 244 €--11 576 €
86 681 €4 176 €3 193 €2 504 €--9 071 €
96 814 €4 042 €3 059 €2 772 €--6 300 €
106 950 €3 904 €2 920 €3 047 €--3 253 €
117 089 €3 760 €2 776 €3 329 €---
127 231 €3 611 €2 628 €3 620 €---
137 376 €3 457 €2 474 €3 919 €---
147 523 €3 298 €2 314 €4 226 €---
157 674 €3 132 €2 149 €4 542 €---
167 827 €2 961 €1 977 €4 866 €---
177 984 €2 783 €1 800 €5 200 €---
188 144 €2 600 €1 616 €5 544 €---
198 306 €2 409 €1 425 €5 897 €---
208 473 €2 212 €1 228 €6 261 €---
218 642 €2 008 €1 024 €6 634 €---
228 815 €1 796 €812 €7 019 €---
238 991 €1 577 €593 €7 414 €---
249 171 €1 350 €366 €7 821 €---
259 354 €1 114 €131 €8 240 €---
TOTAL186 282 €126 401 €58 210 €59 880 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 221 €-6 420 €+7 641 €
2+1 221 €0 €+1 221 €
3+1 221 €0 €+1 221 €
4+1 221 €0 €+1 221 €
5+1 221 €0 €+1 221 €
6+1 221 €0 €+1 221 €
7+1 221 €0 €+1 221 €
8+1 221 €0 €+1 221 €
9+1 221 €0 €+1 221 €
10+1 221 €0 €+1 221 €
11+1 221 €+23 €+1 198 €
12+1 221 €+1 086 €+135 €
13+1 221 €+1 176 €+45 €
14+1 221 €+1 268 €-47 €
15+1 221 €+1 362 €-141 €
16+1 221 €+1 460 €-239 €
17+1 221 €+1 560 €-339 €
18+1 221 €+1 663 €-442 €
19+1 221 €+1 769 €-548 €
20+1 221 €+1 878 €-657 €
21+1 221 €+1 990 €-769 €
22+1 221 €+2 106 €-885 €
23+1 221 €+2 224 €-1 003 €
24+1 221 €+2 346 €-1 125 €
25+1 221 €+2 472 €-1 251 €
Total+30 525 €+17 964 €+12 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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