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Appartement 46m2 - centre de Nancy - à rénover

VilleNancy (54)
Surface46m²
Coût Total137 700€
Loyer Annuel7 576€
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 739,13 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

L'Hôtel immobilier, votre agence spécialiste de l'investissement locatif à Nancy, Metz et leurs grandes couronnes, vous propose à l'achat un T2 plein de potentiel, en plein coeur de ville ! Cet appartement de 46 m2, situé en centre-ville de Nancy, prend place au 1er étage d'une copropriété calme. Son agencement offre de belles possibilités et un potentiel d'aménagement particulièrement intéressant, permettant de repenser et de moduler les espaces selon vos envies, vos besoins ou votre projet. Une belle opportunité pour façonner un appartement à votre image et exploiter pleinement ses volumes. Vous n'étiez pas nécessairement partis pour réaliser des travaux de rénovation ou cela vous fait peur ? Aucun problème, notre agence a développé un service clés en main et une prestation d'accompagnement sur mesure. Avec nous, tous les sujets seront étudiés afin de vous permettre de mener à bien votre investissement : fiscalité, exploitation (meublée), juridique, rénovation énergétique, équipement et ameublement cosy, etc. Vous souhaitez en savoir davantage sur notre offre d'investissement locatif clefs en main ou ce bien vous intéresse ? Alors prenez rapidement attache avec votre agence l'Hôtel Immobilier !

  • http://www.hotelimmobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.687107, 6.190732
Total : 137 700€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 51 300€
Valeur du bien : 131 300€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 13.72€/m²/mois
Fourchette : 11.11€ - 16.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7576€/an
Fourchette totale : 511€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 6133€ - 9358€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 248,15 €/m²
Basé sur :747 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 415 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-23 415€ (-22.6%)
Marge achat-revente :-34 285€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 746,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 772,85€
Coût de l'assurance :16 524,00€
Taxe foncière : 757,58€/an
Soit par mois : 63,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 631,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon, peinture et revêtement à prévoir
Quantité: environ 23 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans la chambre, peinture et revêtement à prévoir
Quantité: 1 chambre (environ 23 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture légèrement usée, murs en mauvais état
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans le hall d'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 300 €(1 115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1 200€ = 6 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:2 300€
    Peinture murs: 23 m² × 30€ = 690€, Parquet flottant: 23 m² × 60€ = 1380€, Main d'œuvre: 230€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 300€
    Peinture murs: 23 m² × 30€ = 690€, Parquet flottant: 23 m² × 60€ = 1380€, Main d'œuvre: 230€
  • Hall d'entrée:200€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€ = 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 576 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 758 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 519 €
Revenus locatifs : +7 576 €
Charges déductibles : -57 519 €
Résultat foncier Année 1 : -49 943 €(Déficit de 49 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 219 €/an
Revenus locatifs : +7 576 €
Charges déductibles : -6 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28542.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 576 €57 523 €4 805 €-49 947 €21 400 €28 547 €28 547 €
27 727 €6 098 €4 679 €1 630 €--26 918 €
37 882 €5 968 €4 549 €1 914 €--25 004 €
48 040 €5 833 €4 415 €2 206 €--22 798 €
58 200 €5 694 €4 276 €2 506 €--20 292 €
68 364 €5 550 €4 131 €2 815 €--17 477 €
78 532 €5 400 €3 982 €3 131 €--14 346 €
88 702 €5 245 €3 827 €3 457 €--10 889 €
98 876 €5 085 €3 666 €3 791 €--7 097 €
109 054 €4 919 €3 500 €4 135 €--2 962 €
119 235 €4 747 €3 328 €4 488 €---
129 420 €4 568 €3 150 €4 851 €---
139 608 €4 383 €2 965 €5 225 €---
149 800 €4 192 €2 774 €5 608 €---
159 996 €3 994 €2 575 €6 002 €---
1610 196 €3 788 €2 370 €6 408 €---
1710 400 €3 576 €2 157 €6 824 €---
1810 608 €3 355 €1 937 €7 253 €---
1910 820 €3 127 €1 709 €7 693 €---
2011 037 €2 891 €1 472 €8 146 €---
2111 257 €2 646 €1 227 €8 611 €---
2211 482 €2 392 €974 €9 090 €---
2311 712 €2 129 €711 €9 583 €---
2411 946 €1 857 €439 €10 089 €---
2512 185 €1 575 €157 €10 610 €---
TOTAL242 656 €156 536 €69 773 €86 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 591 €-6 420 €+8 011 €
2+1 591 €0 €+1 591 €
3+1 591 €0 €+1 591 €
4+1 591 €0 €+1 591 €
5+1 591 €0 €+1 591 €
6+1 591 €0 €+1 591 €
7+1 591 €0 €+1 591 €
8+1 591 €0 €+1 591 €
9+1 591 €0 €+1 591 €
10+1 591 €0 €+1 591 €
11+1 591 €+458 €+1 133 €
12+1 591 €+1 455 €+136 €
13+1 591 €+1 567 €+24 €
14+1 591 €+1 682 €-91 €
15+1 591 €+1 801 €-210 €
16+1 591 €+1 922 €-331 €
17+1 591 €+2 047 €-456 €
18+1 591 €+2 176 €-585 €
19+1 591 €+2 308 €-717 €
20+1 591 €+2 444 €-853 €
21+1 591 €+2 583 €-992 €
22+1 591 €+2 727 €-1 136 €
23+1 591 €+2 875 €-1 284 €
24+1 591 €+3 027 €-1 436 €
25+1 591 €+3 183 €-1 592 €
Total+39 775 €+25 836 €+13 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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