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Maison à vendre

VilleMarie (06)
Surface72m²
Coût Total162 340€
Loyer Annuel9 571€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Kitchenette, Cheminée, 4 chambres, calme, Belle vue, Exposition sud, Pas de cave, Non meublé

iad France - Laetitia Carton vous propose: **Charmante maison de 5 pièces à Marie, avec 4 chambres.

Nichée au cOEur de la pittoresque commune de Marie, cette charmante maison de 72m2 offre un cadre de vie paisible et bucolique. Avec ses 4 chambres, elle est parfaite pour accueillir une famille cherchant un espace confortable proche de la nature.

Description des pièces :

  • 4 chambres offrant de belles possibilités d'aménagement
  • 1 salon lumineux, idéal pour se détendre en famille ou entre amis
  • 1 coin cuisine a équiper, pour préparer de délicieux repas
  • 1 salle de bain pour votre confort
  • 1 WC séparé pour plus d'intimité
  • 1 palier pour faciliter la circulation dans la maison

Les avantages de cette maison :

  • Expositions sud, est et ouest, offrant une luminosité naturelle tout au long de la journée
  • Une vue dégagée
  • Chauffage individuel avec cheminée et convecteurs pour une chaleur douillette

Localisation : La maison est idéalement située à Marie, offrant ainsi un cadre de vie calme et préservé tout en restant proche des commodités du quotidien. Les transports en commun, les écoles et les commerces se trouvent à proximité, facilitant ainsi votre quotidien.

Cette maison pleine de charme et de potentiel est une vraie pépite. Ne manquez pas l'opportunité de visiter ce bien unique et de faire de votre rêve de maison idéale une réalité. Contactez-nous dès aujourd'hui pour planifier une visite !

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 2 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 1 euros par mois (soit 12 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laetitia Carton mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Marseille sous le numéro 792619157, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Marie
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06420
Coordonnées : 44.031384, 7.135065
Total : 162 340€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 55 420€
Valeur du bien : 154 420€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 15.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9571€/an
Fourchette totale : 580€ - 1097€/mois
Fourchette annuelle : 6959€ - 13165€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 808,1 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :130 183 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-31 183€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-32 157€ (-24.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :47,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 649,15€
Coût de l'assurance :14 204,75€
Taxe foncière : 957,13€/an
Soit par mois : 79,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1,00€/mois
Soit par an : 12,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 797,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage individuel avec cheminée et convecteurs
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 420 €(770 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:4 320€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 571 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 340 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 957 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 12 €/an
Calcul : 1 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 455 €
Revenus locatifs : +9 571 €
Charges déductibles : -62 455 €
Résultat foncier Année 1 : -52 884 €(Déficit de 52 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 035 €/an
Revenus locatifs : +9 571 €
Charges déductibles : -7 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31483.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 571 €62 460 €5 503 €-52 889 €21 400 €31 489 €31 489 €
29 763 €6 895 €5 357 €2 868 €--28 621 €
39 958 €6 744 €5 207 €3 214 €--25 407 €
410 157 €6 588 €5 051 €3 569 €--21 838 €
510 360 €6 427 €4 890 €3 933 €--17 905 €
610 568 €6 260 €4 723 €4 307 €--13 598 €
710 779 €6 087 €4 550 €4 691 €--8 906 €
810 994 €5 909 €4 371 €5 086 €--3 821 €
911 214 €5 724 €4 186 €5 491 €---
1011 439 €5 532 €3 995 €5 906 €---
1111 667 €5 334 €3 797 €6 333 €---
1211 901 €5 129 €3 592 €6 771 €---
1312 139 €4 917 €3 380 €7 222 €---
1412 382 €4 698 €3 160 €7 684 €---
1512 629 €4 471 €2 933 €8 159 €---
1612 882 €4 235 €2 698 €8 646 €---
1713 139 €3 992 €2 455 €9 147 €---
1813 402 €3 740 €2 203 €9 662 €---
1913 670 €3 480 €1 943 €10 190 €---
2013 944 €3 210 €1 673 €10 733 €---
2114 223 €2 931 €1 394 €11 291 €---
2214 507 €2 643 €1 105 €11 864 €---
2314 797 €2 344 €807 €12 453 €---
2415 093 €2 035 €497 €13 058 €---
2515 395 €1 715 €177 €13 680 €---
TOTAL306 573 €173 502 €79 649 €133 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 010 €-6 420 €+8 430 €
2+2 010 €0 €+2 010 €
3+2 010 €0 €+2 010 €
4+2 010 €0 €+2 010 €
5+2 010 €0 €+2 010 €
6+2 010 €0 €+2 010 €
7+2 010 €0 €+2 010 €
8+2 010 €0 €+2 010 €
9+2 010 €+501 €+1 509 €
10+2 010 €+1 772 €+238 €
11+2 010 €+1 900 €+110 €
12+2 010 €+2 031 €-21 €
13+2 010 €+2 166 €-156 €
14+2 010 €+2 305 €-295 €
15+2 010 €+2 448 €-438 €
16+2 010 €+2 594 €-584 €
17+2 010 €+2 744 €-734 €
18+2 010 €+2 899 €-889 €
19+2 010 €+3 057 €-1 047 €
20+2 010 €+3 220 €-1 210 €
21+2 010 €+3 387 €-1 377 €
22+2 010 €+3 559 €-1 549 €
23+2 010 €+3 736 €-1 726 €
24+2 010 €+3 917 €-1 907 €
25+2 010 €+4 104 €-2 094 €
Total+50 250 €+39 921 €+10 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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