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Duplex 4 pièces 90 m²

VilleLucéram (06)
Surface90m²
Coût Total231 000€
Loyer Annuel12 777€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 888,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 90 m²

PEIRA-CAVA : 4 PIECES EN DUPLEX

Située à 45 minutes de NICE, cet appartement d'environ 90m² sur deux niveaux est idéale pour vivre à l'année ou pour les vacances.

Rez-de-chaussée :

Un séjour-salle à manger avec cheminée, Une cuisine aménagée, une buanderie et un WC.

1er étage :

Trois chambres mansardées avec velux, une salle de bain avec douche et baignoire ainsi qu'un WC indépendant.

Terrasse, jardin et stationnement.

DPE : EN COURS

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/06/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Lucéram
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06440
Coordonnées : 43.883640, 7.363220
Total : 231 000€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 47 400€
Valeur du bien : 217 400€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 9.86€ - 14.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1065€/mois
Loyer annuel estimé : 12777€/an
Fourchette totale : 887€ - 1278€/mois
Fourchette annuelle : 10649€ - 15331€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 488,55 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 970 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-53 970€ (-24.1%)
Marge achat-revente :-7 030€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 131,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :57,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 189,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 543,37€
Coût de l'assurance :17 325,00€
Taxe foncière : 1 277,74€/an
Soit par mois : 106,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 064,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 296,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-231,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si chauffage fioul/gaz ancien/électrique.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et carrelage usé.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 400 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Carrelage 10m²: 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 1700€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Carrelage 8m²: 40€/m² × 8 = 320€, Main d'œuvre: 680€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lucéram (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 065 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 777 €/an
Calcul : 1 065 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 278 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 895 €
Revenus locatifs : +12 777 €
Charges déductibles : -56 895 €
Résultat foncier Année 1 : -44 118 €(Déficit de 44 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 718 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 495 €/an
Revenus locatifs : +12 777 €
Charges déductibles : -9 495 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 282 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22718.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 777 €56 903 €7 532 €-44 125 €21 400 €22 725 €22 725 €
213 033 €9 300 €7 329 €3 733 €--18 993 €
313 294 €9 091 €7 120 €4 203 €--14 790 €
413 559 €8 874 €6 903 €4 685 €--10 104 €
513 831 €8 650 €6 680 €5 180 €--4 924 €
614 107 €8 419 €6 448 €5 688 €---
714 389 €8 180 €6 209 €6 209 €---
814 677 €7 933 €5 962 €6 744 €---
914 971 €7 678 €5 707 €7 293 €---
1015 270 €7 414 €5 443 €7 856 €---
1115 576 €7 141 €5 171 €8 434 €---
1215 887 €6 860 €4 889 €9 028 €---
1316 205 €6 568 €4 598 €9 636 €---
1416 529 €6 267 €4 297 €10 262 €---
1516 859 €5 956 €3 985 €10 903 €---
1617 197 €5 635 €3 664 €11 562 €---
1717 541 €5 302 €3 332 €12 238 €---
1817 891 €4 959 €2 988 €12 932 €---
1918 249 €4 604 €2 633 €13 645 €---
2018 614 €4 237 €2 267 €14 377 €---
2118 987 €3 858 €1 887 €15 128 €---
2219 366 €3 466 €1 496 €15 900 €---
2319 754 €3 061 €1 091 €16 692 €---
2420 149 €2 643 €672 €17 506 €---
2520 552 €2 210 €240 €18 341 €---
TOTAL409 263 €205 212 €108 543 €204 051 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 683 €-6 420 €+9 103 €
2+2 683 €0 €+2 683 €
3+2 683 €0 €+2 683 €
4+2 683 €0 €+2 683 €
5+2 683 €0 €+2 683 €
6+2 683 €+229 €+2 454 €
7+2 683 €+1 863 €+820 €
8+2 683 €+2 023 €+660 €
9+2 683 €+2 188 €+495 €
10+2 683 €+2 357 €+326 €
11+2 683 €+2 530 €+153 €
12+2 683 €+2 708 €-25 €
13+2 683 €+2 891 €-208 €
14+2 683 €+3 078 €-395 €
15+2 683 €+3 271 €-588 €
16+2 683 €+3 469 €-786 €
17+2 683 €+3 671 €-988 €
18+2 683 €+3 880 €-1 197 €
19+2 683 €+4 094 €-1 411 €
20+2 683 €+4 313 €-1 630 €
21+2 683 €+4 539 €-1 856 €
22+2 683 €+4 770 €-2 087 €
23+2 683 €+5 008 €-2 325 €
24+2 683 €+5 252 €-2 569 €
25+2 683 €+5 502 €-2 819 €
Total+67 075 €+61 215 €+5 860 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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