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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleLisieux (14)
Surface193m²
Coût Total295 180€
Loyer Annuel29 808€
Rentabilité10.10%
Cashflow/mois+688€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 262 500 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 1 360,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : Non spécifié
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée

LISIEUX Spacieux appartement au 2ème étage, en duplex de 150m² loi Carrez: Entrée, séjour, cuisine aménagée, salon, salle de bains, buanderie, wc A l'étage: mezzanine, 3 chambres et salle d'eau avec wc. Cave, parking

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.72.15.80.46 Anthony JAN

Annonce de l'étude SELAS CHANCÉ-VARIN & Associés, notaires - Notaires à Lisieux - N° SIRET : 79111249300063

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Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.146469, 0.243263
Total : 295 180€
Prix d'acquisition : 262 500€
Travaux : 11 680€
Valeur du bien : 274 180€
Frais de notaire : 21 000€
Coût estimé : 21 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 12.87€/m²/mois
Fourchette : 10.58€ - 15.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 2484€/mois
Loyer annuel estimé : 29808€/an
Fourchette totale : 2043€ - 3021€/mois
Fourchette annuelle : 24511€ - 36249€/an
Rentabilité brute :10.10%
Fourchette de rentabilité :8.30% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 701,45 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 380 €
Prix d'achat :262 500 €
Décote à l'achat :-65 880€ (-20.1%)
Marge achat-revente :33 200€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :295 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 461,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :86,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 548,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 407,13€
Coût de l'assurance :25 828,25€
Taxe foncière : 2 980,79€/an
Soit par mois : 248,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 483,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 796,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :687,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 85 m² (total salon)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - salon en bon état mais quelques traces d'usure.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 680 €(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:480€
    Peinture des murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:3 400€
    Peinture des murs et plafonds: 85 m² × 40€/m² = 3400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation importante:6 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation légère:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lisieux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 808 €/an
Calcul : 2 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 295 180 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 033 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 602 €
Revenus locatifs : +29 808 €
Charges déductibles : -25 602 €
Résultat foncier Année 1 : 4 205 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 922 €/an
Revenus locatifs : +29 808 €
Charges déductibles : -13 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 885 €/an
Prix d'achat du bien : 262 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 170 625 €(65% de 262 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 205 €/an
Calcul : 170 625 € × 3,636% = 6 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 808 €25 612 €9 918 €4 196 €---
230 404 €13 669 €9 655 €16 735 €---
331 012 €13 396 €9 382 €17 616 €---
431 632 €13 114 €9 100 €18 518 €---
532 265 €12 823 €8 809 €19 442 €---
632 910 €12 521 €8 507 €20 389 €---
733 568 €12 209 €8 195 €21 359 €---
834 240 €11 886 €7 872 €22 354 €---
934 925 €11 552 €7 538 €23 372 €---
1035 623 €11 207 €7 193 €24 417 €---
1136 336 €10 849 €6 835 €25 486 €---
1237 062 €10 479 €6 465 €26 583 €---
1337 804 €10 097 €6 083 €27 707 €---
1438 560 €9 701 €5 687 €28 859 €---
1539 331 €9 292 €5 278 €30 039 €---
1640 117 €8 868 €4 854 €31 250 €---
1740 920 €8 430 €4 416 €32 490 €---
1841 738 €7 976 €3 962 €33 762 €---
1942 573 €7 507 €3 493 €35 066 €---
2043 424 €7 022 €3 008 €36 402 €---
2144 293 €6 520 €2 506 €37 773 €---
2245 179 €6 001 €1 987 €39 178 €---
2346 082 €5 464 €1 450 €40 619 €---
2447 004 €4 908 €894 €42 096 €---
2547 944 €4 333 €319 €43 611 €---
TOTAL954 755 €255 435 €143 407 €699 320 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 699 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 260 €+1 259 €+5 001 €
2+6 260 €+5 021 €+1 239 €
3+6 260 €+5 285 €+975 €
4+6 260 €+5 555 €+705 €
5+6 260 €+5 833 €+427 €
6+6 260 €+6 117 €+143 €
7+6 260 €+6 408 €-148 €
8+6 260 €+6 706 €-446 €
9+6 260 €+7 012 €-752 €
10+6 260 €+7 325 €-1 065 €
11+6 260 €+7 646 €-1 386 €
12+6 260 €+7 975 €-1 715 €
13+6 260 €+8 312 €-2 052 €
14+6 260 €+8 658 €-2 398 €
15+6 260 €+9 012 €-2 752 €
16+6 260 €+9 375 €-3 115 €
17+6 260 €+9 747 €-3 487 €
18+6 260 €+10 129 €-3 869 €
19+6 260 €+10 520 €-4 260 €
20+6 260 €+10 921 €-4 661 €
21+6 260 €+11 332 €-5 072 €
22+6 260 €+11 753 €-5 493 €
23+6 260 €+12 186 €-5 926 €
24+6 260 €+12 629 €-6 369 €
25+6 260 €+13 083 €-6 823 €
Total+156 500 €+209 796 €+-53 296 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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