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Maison à vendre

VilleMacqueville (17)
Surface120m²
Coût Total140 886€
Loyer Annuel10 489€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 200 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 743,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cheminée, Salon (total 23 m²), Salle à manger (total 23 m²), 2 chambres, Sans vis-à-vis, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Je vous propose en EXCLUSIVITE cette maison en pierres située à 10 min de Matha. La maison de 120 m2 est sur 2 niveaux, et elle se compose au rez de chaussé une salle à manger, un salon, un cuisine et un WC. A l'étage, un palier desservant 2 chambres ainsi qu'une salle de bains complète, douche, baignoire et WC.

Le tout sur une parcelle d'environ 280 m2 ( bornage en cours ). Assainissement individuel conforme. Travaux de rafraîchissement/décoration à prévoir.

Pour visiter, contactez

Ville : Macqueville
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17490
Coordonnées : 45.792241, -0.205428
Total : 140 886€
Prix d'acquisition : 89 200€
Travaux : 44 550€
Valeur du bien : 133 750€
Frais de notaire : 7 136€
Coût estimé : 7 136€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 874€/mois
Loyer annuel estimé : 10489€/an
Fourchette totale : 687€ - 1112€/mois
Fourchette annuelle : 8248€ - 13340€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :700,3 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :84 036 €
Prix d'achat :89 200 €
Décote à l'achat :+5 164€ (+6.1%)
Marge achat-revente :-56 850€ (-67.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 886€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 727,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 528,92€
Coût de l'assurance :11 975,31€
Taxe foncière : 1 048,92€/an
Soit par mois : 87,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 874,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - Peinture vieillissante nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 550 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 20% de 12 000€ = 2 400€
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13 500€, Main d'œuvre: 20% de 13 500€ = 2 700€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Macqueville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 874 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 489 €/an
Calcul : 874 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 886 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 049 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 625 €
Revenus locatifs : +10 489 €
Charges déductibles : -50 625 €
Résultat foncier Année 1 : -40 136 €(Déficit de 40 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 075 €/an
Revenus locatifs : +10 489 €
Charges déductibles : -6 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18735.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 980 €(65% de 89 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 108 €/an
Calcul : 57 980 € × 3,636% = 2 108 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 489 €50 630 €4 552 €-40 140 €21 400 €18 740 €18 740 €
210 699 €5 957 €4 429 €4 742 €--13 998 €
310 913 €5 830 €4 302 €5 083 €--8 915 €
411 131 €5 698 €4 170 €5 433 €--3 482 €
511 354 €5 563 €4 035 €5 791 €---
611 581 €5 423 €3 895 €6 158 €---
711 813 €5 278 €3 750 €6 535 €---
812 049 €5 128 €3 600 €6 921 €---
912 290 €4 974 €3 446 €7 316 €---
1012 536 €4 814 €3 286 €7 722 €---
1112 786 €4 649 €3 121 €8 137 €---
1213 042 €4 478 €2 951 €8 564 €---
1313 303 €4 302 €2 774 €9 001 €---
1413 569 €4 120 €2 592 €9 449 €---
1513 840 €3 932 €2 404 €9 908 €---
1614 117 €3 738 €2 210 €10 379 €---
1714 399 €3 537 €2 009 €10 862 €---
1814 687 €3 330 €1 802 €11 357 €---
1914 981 €3 116 €1 588 €11 865 €---
2015 281 €2 894 €1 366 €12 386 €---
2115 586 €2 666 €1 138 €12 921 €---
2215 898 €2 429 €901 €13 469 €---
2316 216 €2 185 €657 €14 031 €---
2416 540 €1 933 €405 €14 608 €---
2516 871 €1 672 €144 €15 199 €---
TOTAL335 974 €148 277 €65 529 €187 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 203 €-6 420 €+8 623 €
2+2 203 €0 €+2 203 €
3+2 203 €0 €+2 203 €
4+2 203 €0 €+2 203 €
5+2 203 €+693 €+1 510 €
6+2 203 €+1 848 €+355 €
7+2 203 €+1 960 €+243 €
8+2 203 €+2 076 €+127 €
9+2 203 €+2 195 €+8 €
10+2 203 €+2 316 €-113 €
11+2 203 €+2 441 €-238 €
12+2 203 €+2 569 €-366 €
13+2 203 €+2 700 €-497 €
14+2 203 €+2 835 €-632 €
15+2 203 €+2 972 €-769 €
16+2 203 €+3 114 €-911 €
17+2 203 €+3 259 €-1 056 €
18+2 203 €+3 407 €-1 204 €
19+2 203 €+3 560 €-1 357 €
20+2 203 €+3 716 €-1 513 €
21+2 203 €+3 876 €-1 673 €
22+2 203 €+4 041 €-1 838 €
23+2 203 €+4 209 €-2 006 €
24+2 203 €+4 382 €-2 179 €
25+2 203 €+4 560 €-2 357 €
Total+55 075 €+56 309 €+-1 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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