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Détails du bien

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface400
Coût Total612 480
Loyer Annuel55 366
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+955
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 556 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 390 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nous sommes à 15 minutes de NIMES , Amoureux de l'ancien et des belles pierres , je vous propose en exclusivité une maison de caractère . une belle rénovation ! La maison a été rénovée et décorée avec soin par deux décorateurs et architectes d'intérieur.

L'extérieur avec son jardin, sa grande terrasse, une piscine récente .

Un appartement rénové d'environ 60 m2 avec entrée indépendante pourrait etre proposer à la location ou pour accueillir amis et famille. Le dernier étage au charme authentique reste a rénover, pour de magnifiques volumes.

De nombreuses possibilités pour cette maison ancienne: .chambres d'hôtes .revenus locatif pour un appartement indépendant (600 euros / mois)

Parcelle de 650 m2 au coeur d'un village !

Bien rare de part sa qualité , ses volumes et sa possible rentabilité !

n'hésitez pas à me contacter pour en discuter . je vous assure un réel accompagnement dans la réalisation de votre projet .

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4650.00 euros et 6310.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller eXp Realty : Julie FELDIS Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 50395916500021 NIMES

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 612 480
Prix d'acquisition : 556 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 568 000
Frais de notaire : 44 480
Coût estimé : 44 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400
Loyer prédit : 11.53€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 15.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 4614€/mois
Loyer annuel estimé : 55366€/an
Fourchette totale : 3511€ - 6062€/mois
Fourchette annuelle : 42138€ - 72747€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :612 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 013,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :183,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 197,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :291 694,20
Coût de l'assurance :55 123,20
Taxe foncière : 5 536,61€/an
Soit par mois : 461,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 613,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 659,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :954,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète de la chambre avec revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:12 000
    Isolation des combles: 400 m² × 30€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 366 €/an
Calcul : 4 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 194 €/an
Base de calcul : Emprunt de 612 480 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 205 €/an
Calcul : 184 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 537 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 936
Revenus locatifs : +55 366
Charges déductibles : -39 936
Résultat foncier Année 1 : 15 430

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 936 €/an
Revenus locatifs : +55 366
Charges déductibles : -27 936
Résultat foncier Années 2+ : 27 430 €/an
Prix d'achat du bien : 556 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 361 400(65% de 556 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 142 €/an
Calcul : 361 400 € × 3,636% = 13 142
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 36639 95620 21415 411---
256 47327 41519 67329 059---
357 60326 85519 11430 748---
458 75526 27718 53532 478---
559 93025 67917 93734 251---
661 12925 06117 31936 068---
762 35124 42116 68037 930---
863 59823 76016 01939 838---
964 87023 07715 33541 793---
1066 16822 37014 62943 797---
1167 49121 64013 89845 851---
1268 84120 88513 14347 956---
1370 21820 10412 36250 114---
1471 62219 29611 55552 326---
1573 05418 46210 72054 593---
1674 51617 5999 85756 917---
1776 00616 7068 96559 300---
1877 52615 7848 04261 742---
1979 07614 8307 08864 247---
2080 65813 8446 10266 814---
2182 27112 8245 08269 447---
2283 91711 7704 02872 147---
2385 59510 6802 93874 915---
2487 3079 5531 81177 754---
2589 0538 38764680 666---
TOTAL1 773 394497 233291 6941 276 1610Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 276 161
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 627+4 623+7 004
2+11 627+8 718+2 909
3+11 627+9 224+2 403
4+11 627+9 743+1 884
5+11 627+10 275+1 352
6+11 627+10 820+807
7+11 627+11 379+248
8+11 627+11 951-324
9+11 627+12 538-911
10+11 627+13 139-1 512
11+11 627+13 755-2 128
12+11 627+14 387-2 760
13+11 627+15 034-3 407
14+11 627+15 698-4 071
15+11 627+16 378-4 751
16+11 627+17 075-5 448
17+11 627+17 790-6 163
18+11 627+18 523-6 896
19+11 627+19 274-7 647
20+11 627+20 044-8 417
21+11 627+20 834-9 207
22+11 627+21 644-10 017
23+11 627+22 475-10 848
24+11 627+23 326-11 699
25+11 627+24 200-12 573
Total+290 675+382 848+-92 173
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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