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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCirières (79)
Surface120m²
Coût Total131 800€
Loyer Annuel10 491€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 2 chambres, Balcon, Terrasse, Belle vue

Magnifique maison à Ain el Turck, à côté d'Oran, (Algérie) offrant un cadre de vie exceptionnel. Cette propriété spacieuse est idéale pour ceux qui recherchent le confort et la proximité de la mer.

Dès que vous franchirez la porte, vous serez accueilli par un grand séjour lumineux. Une cuisine séparée, deux chambres, chacune avec de grands placards de rangement intégrés.

Deux salles de bains, une grande terrasse et le balcon qui offrent une vue imprenable sur les environs.

Située à proximité de tous commerces, la mer n'est qu'à 10 minutes à pied.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite.

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Ville : Cirières
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79140
Coordonnées : 46.817817, -0.625250
Total : 131 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 123 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 874€/mois
Loyer annuel estimé : 10491€/an
Fourchette totale : 666€ - 1147€/mois
Fourchette annuelle : 7993€ - 13770€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 330,94 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 713 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-49 713€ (-31.1%)
Marge achat-revente :27 913€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :49,43€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 691,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 884,84€
Coût de l'assurance :14 827,50€
Taxe foncière : 1 049,13€/an
Soit par mois : 87,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 874,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cirières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 874 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 491 €/an
Calcul : 874 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 228 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 800 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 049 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 870 €
Revenus locatifs : +10 491 €
Charges déductibles : -18 870 €
Résultat foncier Année 1 : -8 379 €(Déficit de 8 379 €)
Imputable sur revenu global : 8 379 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 870 €/an
Revenus locatifs : +10 491 €
Charges déductibles : -5 870 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 621 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 491 €18 874 €4 232 €-8 383 €8 383 €--
210 701 €5 760 €4 117 €4 941 €---
310 915 €5 641 €3 999 €5 274 €---
411 133 €5 519 €3 877 €5 615 €---
511 356 €5 392 €3 750 €5 964 €---
611 583 €5 262 €3 620 €6 321 €---
711 815 €5 127 €3 485 €6 688 €---
812 051 €4 988 €3 346 €7 063 €---
912 292 €4 844 €3 202 €7 448 €---
1012 538 €4 695 €3 053 €7 843 €---
1112 789 €4 542 €2 900 €8 247 €---
1213 045 €4 383 €2 741 €8 661 €---
1313 305 €4 219 €2 577 €9 086 €---
1413 572 €4 050 €2 408 €9 522 €---
1513 843 €3 875 €2 233 €9 968 €---
1614 120 €3 695 €2 052 €10 425 €---
1714 402 €3 508 €1 866 €10 894 €---
1814 690 €3 315 €1 673 €11 375 €---
1914 984 €3 116 €1 474 €11 868 €---
2015 284 €2 911 €1 268 €12 373 €---
2115 589 €2 698 €1 056 €12 891 €---
2215 901 €2 479 €837 €13 422 €---
2316 219 €2 252 €610 €13 967 €---
2416 544 €2 018 €376 €14 526 €---
2516 875 €1 776 €134 €15 098 €---
TOTAL336 038 €114 940 €60 885 €221 098 €8 383 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 515 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 203 €-2 515 €+4 718 €
2+2 203 €+1 482 €+721 €
3+2 203 €+1 582 €+621 €
4+2 203 €+1 684 €+519 €
5+2 203 €+1 789 €+414 €
6+2 203 €+1 896 €+307 €
7+2 203 €+2 006 €+197 €
8+2 203 €+2 119 €+84 €
9+2 203 €+2 234 €-31 €
10+2 203 €+2 353 €-150 €
11+2 203 €+2 474 €-271 €
12+2 203 €+2 598 €-395 €
13+2 203 €+2 726 €-523 €
14+2 203 €+2 856 €-653 €
15+2 203 €+2 990 €-787 €
16+2 203 €+3 128 €-925 €
17+2 203 €+3 268 €-1 065 €
18+2 203 €+3 412 €-1 209 €
19+2 203 €+3 560 €-1 357 €
20+2 203 €+3 712 €-1 509 €
21+2 203 €+3 867 €-1 664 €
22+2 203 €+4 027 €-1 824 €
23+2 203 €+4 190 €-1 987 €
24+2 203 €+4 358 €-2 155 €
25+2 203 €+4 529 €-2 326 €
Total+55 075 €+66 329 €+-11 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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