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Maison à vendre

VilleCirières (79)
Surface120
Coût Total131 800
Loyer Annuel10 491
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 2 chambres, Balcon, Terrasse, Belle vue

Magnifique maison à Ain el Turck, à côté d'Oran, (Algérie) offrant un cadre de vie exceptionnel. Cette propriété spacieuse est idéale pour ceux qui recherchent le confort et la proximité de la mer.

Dès que vous franchirez la porte, vous serez accueilli par un grand séjour lumineux. Une cuisine séparée, deux chambres, chacune avec de grands placards de rangement intégrés.

Deux salles de bains, une grande terrasse et le balcon qui offrent une vue imprenable sur les environs.

Située à proximité de tous commerces, la mer n'est qu'à 10 minutes à pied.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite.

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Ville : Cirières
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79140
Coordonnées : 46.817817, -0.625250
Total : 131 800
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 123 000
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 874€/mois
Loyer annuel estimé : 10491€/an
Fourchette totale : 666€ - 1147€/mois
Fourchette annuelle : 7993€ - 13770€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 330,94 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 713
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-49 713 (-31.1%)
Marge achat-revente :27 913€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :49,43€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 691,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 884,84
Coût de l'assurance :14 827,50
Taxe foncière : 1 049,13€/an
Soit par mois : 87,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 874,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cirières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 874 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 491 €/an
Calcul : 874 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 228 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 800 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 049 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 870
Revenus locatifs : +10 491
Charges déductibles : -18 870
Résultat foncier Année 1 : -8 379(Déficit de 8 379 €)
Imputable sur revenu global : 8 379
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 870 €/an
Revenus locatifs : +10 491
Charges déductibles : -5 870
Résultat foncier Années 2+ : 4 621 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 49118 8744 232-8 3838 383 €--
210 7015 7604 1174 941---
310 9155 6413 9995 274---
411 1335 5193 8775 615---
511 3565 3923 7505 964---
611 5835 2623 6206 321---
711 8155 1273 4856 688---
812 0514 9883 3467 063---
912 2924 8443 2027 448---
1012 5384 6953 0537 843---
1112 7894 5422 9008 247---
1213 0454 3832 7418 661---
1313 3054 2192 5779 086---
1413 5724 0502 4089 522---
1513 8433 8752 2339 968---
1614 1203 6952 05210 425---
1714 4023 5081 86610 894---
1814 6903 3151 67311 375---
1914 9843 1161 47411 868---
2015 2842 9111 26812 373---
2115 5892 6981 05612 891---
2215 9012 47983713 422---
2316 2192 25261013 967---
2416 5442 01837614 526---
2516 8751 77613415 098---
TOTAL336 038114 94060 885221 0988 383Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 515
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 098
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 203-2 515+4 718
2+2 203+1 482+721
3+2 203+1 582+621
4+2 203+1 684+519
5+2 203+1 789+414
6+2 203+1 896+307
7+2 203+2 006+197
8+2 203+2 119+84
9+2 203+2 234-31
10+2 203+2 353-150
11+2 203+2 474-271
12+2 203+2 598-395
13+2 203+2 726-523
14+2 203+2 856-653
15+2 203+2 990-787
16+2 203+3 128-925
17+2 203+3 268-1 065
18+2 203+3 412-1 209
19+2 203+3 560-1 357
20+2 203+3 712-1 509
21+2 203+3 867-1 664
22+2 203+4 027-1 824
23+2 203+4 190-1 987
24+2 203+4 358-2 155
25+2 203+4 529-2 326
Total+55 075+66 329+-11 254
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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