Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 11 pièces 275 m²

VilleMigron (17)
Surface275
Coût Total342 860
Loyer Annuel27 551
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+250
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 272 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 989,09 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 11 pièces 275 m² - Maison familiale avec 6 chambres plus 2 salles d'eaux . Grande salle de jeu plus dépendances . 15km a Cognac

A34191JHI17 - harmante maison familiale à Migron – 11 pièces, 275 m²

Découvrez cette spacieuse maison charentaise située dans la commune du Migron, offrant 274 m² habitables sur un terrain clos de 824 m². Idéale pour accueillir une grande famille, cette propriété combine le charme de l'ancien avec des équipements modernes.

Au rez-de-chaussée :

Entrée accueillante ouvrant sur une cuisine aménagée Salon chaleureux avec insert Salle à manger lumineuse Arrière-cuisine pratique Dégagement et WC À l'étage :

Un palier desservant 6 chambres confortables Une salle d'eau et une salle de bains Une pièce technique polyvalente Une salle de jeux spacieuse Dépendances et extérieur :

Débarras, atelier, chai et auvent Jardin à l'avant avec puits Piscine hors sol équipée d'un filtre à sable Caractéristiques techniques :

Double vitrage PVC Adoucisseur d'eau Connexion fibre optique disponible Pompe à chaleur air/air pour la salle de jeux, poele a bois et convecteurs électrique.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A34191JHI17 Date de réalisation du diagnostic : 20/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 540 € et 3 500 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Migron
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17770
Coordonnées : 45.803192, -0.399585
Total : 342 860
Prix d'acquisition : 272 000
Travaux : 49 100
Valeur du bien : 321 100
Frais de notaire : 21 760
Coût estimé : 21 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 2296€/mois
Loyer annuel estimé : 27551€/an
Fourchette totale : 1834€ - 2874€/mois
Fourchette annuelle : 22010€ - 34486€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :657,89 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 920
Prix d'achat :272 000
Décote à l'achat :+91 080 (+50.3%)
Marge achat-revente :-161 940€ (-89.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :342 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 716,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :100,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 816,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 071,39
Coût de l'assurance :30 000,25
Taxe foncière : 2 755,10€/an
Soit par mois : 229,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 295,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 046,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :249,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 275 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour de la pompe à chaleur air/eau si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, assurer un fonctionnement optimal
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage
Quantité: environ 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère de la salle de bain (remplacement robinetterie, peinture)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 000
    Isolation toiture/combles: 275 m² × 40€/m² = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds: 6 chambres (environ 90 m²) × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Parquet flottant:7 200
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 1 salon (environ 25 m²) × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 1 cuisine (environ 15 m²) × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 296 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 551 €/an
Calcul : 2 296 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 342 860 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 905
Revenus locatifs : +27 551
Charges déductibles : -64 905
Résultat foncier Année 1 : -37 354(Déficit de 37 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 954
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 805 €/an
Revenus locatifs : +27 551
Charges déductibles : -15 805
Résultat foncier Années 2+ : 11 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15953.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 272 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 800(65% de 272 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 429 €/an
Calcul : 176 800 € × 3,636% = 6 429
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 55164 91611 861-37 36521 400 €15 965 €15 965 €
228 10215 50511 55012 597--3 368 €
328 66415 18311 22813 481---
429 23714 85010 89514 387---
529 82214 50510 55015 317---
630 41814 14810 19316 271---
731 02713 7789 82317 249---
831 64713 3959 43918 253---
932 28012 9989 04319 283---
1032 92612 5878 63220 339---
1133 58412 1618 20621 423---
1234 25611 7207 76522 536---
1334 94111 2647 30923 677---
1435 64010 7916 83624 849---
1536 35310 3026 34726 051---
1637 0809 7955 84027 285---
1737 8229 2705 31528 551---
1838 5788 7274 77229 851---
1939 3508 1644 20931 186---
2040 1377 5813 62632 556---
2140 9396 9773 02233 962---
2241 7586 3522 39735 406---
2342 5935 7051 75036 888---
2443 4455 0351 07938 411---
2544 3144 34038539 974---
TOTAL882 465320 049172 071562 41621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 562 416
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 551 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 786-6 420+12 206
2+5 7860+5 786
3+5 786+3 034+2 752
4+5 786+4 316+1 470
5+5 786+4 595+1 191
6+5 786+4 881+905
7+5 786+5 175+611
8+5 786+5 476+310
9+5 786+5 785+1
10+5 786+6 102-316
11+5 786+6 427-641
12+5 786+6 761-975
13+5 786+7 103-1 317
14+5 786+7 455-1 669
15+5 786+7 815-2 029
16+5 786+8 185-2 399
17+5 786+8 565-2 779
18+5 786+8 955-3 169
19+5 786+9 356-3 570
20+5 786+9 767-3 981
21+5 786+10 189-4 403
22+5 786+10 622-4 836
23+5 786+11 067-5 281
24+5 786+11 523-5 737
25+5 786+11 992-6 206
Total+144 650+168 725+-24 075
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →