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Appartement - 4 pièce(s) - 101 m²

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface101
Coût Total148 400
Loyer Annuel10 190
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-62
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 940,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche du centre-ville de Pamiers, nous vous proposons un bel appartement duplex de type 4 situé dans une résidence pleine de charme.

Avec son entrée indépendante et sa cour, cet appartement offre une grande intimité et un espace de vie agréable. Il comprend notamment deux chambres, un bureau, une cuisine équipée, une buanderie et un séjour spacieux, le tout sur une surface habitable de 102 m².

Cet appartement est prêt à être habité sans nécessiter de travaux, offrant ainsi une solution idéale pour ceux qui cherchent à s'installer rapidement.

La résidence est idéalement située à proximité de plusieurs établissements d'enseignement, ce qui en fait un choix excellent pour les familles. L'ensemble de ces atouts fait de cet appartement un lieu de vie idéal, combinant confort, commodités et qualité de vie.

4 Agences Century21 : ACT IMMO à AUTERIVE S.D.I à ST JEAN DU FALGA PAMIERS SAVERDUN - MURET Achat Ventes - Syndic Copropriété Gestion Locative Immobilier d'entreprise Prix : 95000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 10 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 600.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1580.0 € et 2190.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 102

Précision localisation : 3

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.121370, 1.610511
Total : 148 400
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 45 800
Valeur du bien : 140 800
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10190€/an
Fourchette totale : 682€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 8188€ - 12682€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 622,70
Coût de l'assurance :12 985,00
Taxe foncière : 1 019,00€/an
Soit par mois : 84,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 849,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant le tableau électrique et les prises
Quantité: 1 installation pour 101 m²
Raison: Électricité à vérifier pour conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 800(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:10 500
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 500
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant 20 m²: 70€/m² × 20 = 1400€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 80€/m² × 20 = 1600€
  • Électricité générale:12 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 190 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 400 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 890
Revenus locatifs : +10 190
Charges déductibles : -52 890
Résultat foncier Année 1 : -42 700(Déficit de 42 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 300
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 090 €/an
Revenus locatifs : +10 190
Charges déductibles : -7 090
Résultat foncier Années 2+ : 3 100 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21300.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 19052 8954 957-42 70521 400 €21 305 €21 305 €
210 3946 9634 8253 431--17 874 €
310 6026 8274 6883 775--14 099 €
410 8146 6854 5474 128--9 971 €
511 0306 5394 4014 491--5 481 €
611 2516 3884 2504 862--618 €
711 4766 2324 0945 243---
811 7056 0713 9325 635---
911 9395 9033 7656 036---
1012 1785 7313 5926 447---
1112 4225 5523 4136 870---
1212 6705 3673 2287 303---
1312 9235 1763 0377 748---
1413 1824 9782 8398 204---
1513 4464 7732 6358 672---
1613 7144 5612 4239 153---
1713 9894 3422 2049 646---
1814 2694 1161 97810 153---
1914 5543 8821 74310 672---
2014 8453 6391 50111 206---
2115 1423 3891 25011 753---
2215 4453 13099112 315---
2315 7542 86272312 892---
2416 0692 58444613 484---
2516 3902 29715914 093---
TOTAL326 390170 88371 623155 50721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 507
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 140-6 420+8 560
2+2 1400+2 140
3+2 1400+2 140
4+2 1400+2 140
5+2 1400+2 140
6+2 1400+2 140
7+2 140+1 388+752
8+2 140+1 690+450
9+2 140+1 811+329
10+2 140+1 934+206
11+2 140+2 061+79
12+2 140+2 191-51
13+2 140+2 324-184
14+2 140+2 461-321
15+2 140+2 602-462
16+2 140+2 746-606
17+2 140+2 894-754
18+2 140+3 046-906
19+2 140+3 202-1 062
20+2 140+3 362-1 222
21+2 140+3 526-1 386
22+2 140+3 695-1 555
23+2 140+3 868-1 728
24+2 140+4 045-1 905
25+2 140+4 228-2 088
Total+53 500+46 652+6 848
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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