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Appartement à vendre

VilleTulle (19)
Surface45m²
Coût Total66 270€
Loyer Annuel5 642€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 088,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 1 chambre

Situé dans le quartier recherché de Bastille, à deux pas du centre-ville et de toutes les commodités, ce charmant T2 de 45 m² saura vous séduire. Il offre un séjour lumineux, une cuisine, une grande chambre, une salle d'eau avec WC ainsi qu'une cave avec accès direct depuis l'appartement. Aucun travaux à prévoir.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.271931, 1.786043
Total : 66 270€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 13 350€
Valeur du bien : 62 350€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 470€/mois
Loyer annuel estimé : 5642€/an
Fourchette totale : 365€ - 605€/mois
Fourchette annuelle : 4386€ - 7257€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :673,08 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :30 289 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+18 711€ (+61.8%)
Marge achat-revente :-35 981€ (-118.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :324,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :16,57€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 341,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 139,26€
Coût de l'assurance :4 970,25€
Taxe foncière : 564,17€/an
Soit par mois : 47,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 470,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 388,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D, mais il est recommandé de vérifier l'efficacité du système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification recommandée pour confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 350 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:500€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 642 €/an
Calcul : 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 270 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 199 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 564 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 272 €
Revenus locatifs : +5 642 €
Charges déductibles : -16 272 €
Résultat foncier Année 1 : -10 630 €(Déficit de 10 630 €)
Imputable sur revenu global : 10 630 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 922 €/an
Revenus locatifs : +5 642 €
Charges déductibles : -2 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 720 €/an
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 642 €16 274 €2 161 €-10 632 €10 632 €--
25 755 €2 866 €2 103 €2 889 €---
35 870 €2 806 €2 043 €3 064 €---
45 987 €2 743 €1 980 €3 244 €---
56 107 €2 679 €1 916 €3 428 €---
66 229 €2 613 €1 850 €3 616 €---
76 354 €2 544 €1 781 €3 809 €---
86 481 €2 473 €1 711 €4 007 €---
96 610 €2 400 €1 637 €4 210 €---
106 742 €2 325 €1 562 €4 418 €---
116 877 €2 246 €1 483 €4 631 €---
127 015 €2 166 €1 403 €4 849 €---
137 155 €2 082 €1 319 €5 073 €---
147 298 €1 996 €1 233 €5 303 €---
157 444 €1 906 €1 143 €5 538 €---
167 593 €1 814 €1 051 €5 779 €---
177 745 €1 719 €956 €6 026 €---
187 900 €1 620 €857 €6 280 €---
198 058 €1 518 €755 €6 539 €---
208 219 €1 413 €650 €6 806 €---
218 383 €1 304 €541 €7 079 €---
228 551 €1 192 €429 €7 359 €---
238 722 €1 076 €313 €7 646 €---
248 896 €956 €193 €7 941 €---
259 074 €832 €69 €8 243 €---
TOTAL180 707 €63 564 €31 139 €117 143 €10 632 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 190 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 185 €-3 190 €+4 375 €
2+1 185 €+867 €+318 €
3+1 185 €+919 €+266 €
4+1 185 €+973 €+212 €
5+1 185 €+1 028 €+157 €
6+1 185 €+1 085 €+100 €
7+1 185 €+1 143 €+42 €
8+1 185 €+1 202 €-17 €
9+1 185 €+1 263 €-78 €
10+1 185 €+1 325 €-140 €
11+1 185 €+1 389 €-204 €
12+1 185 €+1 455 €-270 €
13+1 185 €+1 522 €-337 €
14+1 185 €+1 591 €-406 €
15+1 185 €+1 661 €-476 €
16+1 185 €+1 734 €-549 €
17+1 185 €+1 808 €-623 €
18+1 185 €+1 884 €-699 €
19+1 185 €+1 962 €-777 €
20+1 185 €+2 042 €-857 €
21+1 185 €+2 124 €-939 €
22+1 185 €+2 208 €-1 023 €
23+1 185 €+2 294 €-1 109 €
24+1 185 €+2 382 €-1 197 €
25+1 185 €+2 473 €-1 288 €
Total+29 625 €+35 143 €+-5 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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