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LA FERE (20 mn de Laon)

Bien expiré
VilleFère (02)
Surface66m²
Coût Total97 280€
Loyer Annuel8 663€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 924,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cet appartement lumineux sur 66 m2 hab. situé au 2ème étage d'une jolie copropriété à deux pas du centre ville comprend une entrée, cuisine ouverte sur séjour, cagibi, couloir, une chambre, grande salle de bains et wc. Chauff gaz individuel, parking privé. Pour tout renseignement et visite contactez Patrice Bultot au [Coordonnées masquées]

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 100 € et 2 890 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Fère
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02800
Coordonnées : 49.673910, 3.374330
Total : 97 280€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 31 400€
Valeur du bien : 92 400€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8663€/an
Fourchette totale : 573€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6880€ - 10910€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 502,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 092,58€
Coût de l'assurance :8 268,80€
Taxe foncière : 866,33€/an
Soit par mois : 72,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :147,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 349 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz individuel ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fère. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région, avec un coefficient de 1.2 appliqué pour les zones urbaines.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 663 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 130 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 280 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 727 €
Revenus locatifs : +8 663 €
Charges déductibles : -35 727 €
Résultat foncier Année 1 : -27 064 €(Déficit de 27 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 664 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 327 €/an
Revenus locatifs : +8 663 €
Charges déductibles : -4 327 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5663.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 663 €35 730 €3 133 €-27 067 €21 400 €5 667 €5 667 €
28 837 €4 246 €3 049 €4 591 €--1 076 €
39 013 €4 158 €2 961 €4 855 €---
49 194 €4 068 €2 870 €5 126 €---
59 377 €3 974 €2 777 €5 403 €---
69 565 €3 878 €2 680 €5 687 €---
79 756 €3 778 €2 581 €5 979 €---
89 951 €3 675 €2 478 €6 277 €---
910 150 €3 568 €2 371 €6 582 €---
1010 353 €3 458 €2 261 €6 895 €---
1110 561 €3 345 €2 148 €7 216 €---
1210 772 €3 227 €2 030 €7 545 €---
1310 987 €3 106 €1 909 €7 881 €---
1411 207 €2 981 €1 784 €8 226 €---
1511 431 €2 851 €1 654 €8 580 €---
1611 660 €2 718 €1 520 €8 942 €---
1711 893 €2 579 €1 382 €9 313 €---
1812 131 €2 437 €1 240 €9 694 €---
1912 373 €2 289 €1 092 €10 084 €---
2012 621 €2 137 €940 €10 484 €---
2112 873 €1 980 €783 €10 894 €---
2213 131 €1 817 €620 €11 314 €---
2313 393 €1 649 €452 €11 744 €---
2413 661 €1 476 €279 €12 186 €---
2513 934 €1 296 €99 €12 638 €---
TOTAL277 489 €106 420 €45 093 €171 069 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 819 €-6 420 €+8 239 €
2+1 819 €0 €+1 819 €
3+1 819 €+1 134 €+685 €
4+1 819 €+1 538 €+281 €
5+1 819 €+1 621 €+198 €
6+1 819 €+1 706 €+113 €
7+1 819 €+1 794 €+25 €
8+1 819 €+1 883 €-64 €
9+1 819 €+1 975 €-156 €
10+1 819 €+2 069 €-250 €
11+1 819 €+2 165 €-346 €
12+1 819 €+2 263 €-444 €
13+1 819 €+2 364 €-545 €
14+1 819 €+2 468 €-649 €
15+1 819 €+2 574 €-755 €
16+1 819 €+2 683 €-864 €
17+1 819 €+2 794 €-975 €
18+1 819 €+2 908 €-1 089 €
19+1 819 €+3 025 €-1 206 €
20+1 819 €+3 145 €-1 326 €
21+1 819 €+3 268 €-1 449 €
22+1 819 €+3 394 €-1 575 €
23+1 819 €+3 523 €-1 704 €
24+1 819 €+3 656 €-1 837 €
25+1 819 €+3 791 €-1 972 €
Total+45 475 €+51 321 €+-5 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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