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Détails du bien

Bien expiré
VillePraz-sur-Arly (74)
Surface600m²
Coût Total792 000€
Loyer Annuel107 089€
Rentabilité13.52%
Cashflow/mois+3 885€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 700 000 €
Surface : 600 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Coup de coeur pour ce corps de ferme situé au coeur de l'espace Diamant à La limite de Praz sur Arly et Flumet à quelques minutes de Megève. Vendu avec permis de construire purgé de tous recours Entourés de vastes terres agricoles, vous apprécierez le calme du secteur et les vues dominantes. Dossier sur demande.

Ville : Praz-sur-Arly
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74120
Total : 792 000€
Prix d'acquisition : 700 000€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 736 000€
Frais de notaire : 56 000€
Coût estimé : 56 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 600m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.67€ - 20.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 8924€/mois
Loyer annuel estimé : 107089€/an
Fourchette totale : 6402€ - 12439€/mois
Fourchette annuelle : 76827€ - 149271€/an
Rentabilité brute :13.52%
Fourchette de rentabilité :9.70% - 18.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :792 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 922,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :224,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 146,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :384 776,90€
Coût de l'assurance :67 320,00€
Taxe foncière : 10 708,91€/an
Soit par mois : 892,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 924,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 039,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 884,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 600 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 600 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 75 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 600 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement sol, peinture, et électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement sol, peinture, et électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:36 000€
    Isolation toiture/combles: 600 m² × 60€/m² = 36000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Praz-sur-Arly (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 924 €/mois
Revenus locatifs annuels : 107 089 €/an
Calcul : 8 924 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 26 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 792 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 693 €/an
Calcul : 224 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 709 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 987 €
Revenus locatifs : +107 089 €
Charges déductibles : -75 987 €
Résultat foncier Année 1 : 31 102 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 987 €/an
Revenus locatifs : +107 089 €
Charges déductibles : -39 987 €
Résultat foncier Années 2+ : 67 102 €/an
Prix d'achat du bien : 700 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 455 000 €(65% de 700 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 545 €/an
Calcul : 455 000 € × 3,636% = 16 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1107 089 €76 013 €26 611 €31 076 €---
2109 231 €39 306 €25 905 €69 925 €---
3111 416 €38 575 €25 174 €72 840 €---
4113 644 €37 819 €24 417 €75 825 €---
5115 917 €37 037 €23 635 €78 880 €---
6118 235 €36 227 €22 826 €82 008 €---
7120 600 €35 390 €21 988 €85 210 €---
8123 012 €34 524 €21 122 €88 488 €---
9125 472 €33 628 €20 226 €91 844 €---
10127 981 €32 701 €19 299 €95 281 €---
11130 541 €31 741 €18 340 €98 800 €---
12133 152 €30 749 €17 347 €102 403 €---
13135 815 €29 723 €16 321 €106 092 €---
14138 531 €28 661 €15 259 €109 870 €---
15141 302 €27 562 €14 160 €113 740 €---
16144 128 €26 426 €13 024 €117 702 €---
17147 010 €25 250 €11 848 €121 761 €---
18149 951 €24 033 €10 632 €125 917 €---
19152 950 €22 775 €9 373 €130 175 €---
20156 009 €21 473 €8 071 €134 536 €---
21159 129 €20 126 €6 724 €139 003 €---
22162 311 €18 733 €5 331 €143 579 €---
23165 558 €17 291 €3 890 €148 266 €---
24168 869 €15 800 €2 398 €153 069 €---
25172 246 €14 257 €856 €157 989 €---
TOTAL3 430 097 €755 820 €384 777 €2 674 277 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 674 277 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 107 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +22 489 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+22 489 €+9 323 €+13 166 €
2+22 489 €+20 977 €+1 512 €
3+22 489 €+21 852 €+637 €
4+22 489 €+22 747 €-258 €
5+22 489 €+23 664 €-1 175 €
6+22 489 €+24 602 €-2 113 €
7+22 489 €+25 563 €-3 074 €
8+22 489 €+26 546 €-4 057 €
9+22 489 €+27 553 €-5 064 €
10+22 489 €+28 584 €-6 095 €
11+22 489 €+29 640 €-7 151 €
12+22 489 €+30 721 €-8 232 €
13+22 489 €+31 828 €-9 339 €
14+22 489 €+32 961 €-10 472 €
15+22 489 €+34 122 €-11 633 €
16+22 489 €+35 311 €-12 822 €
17+22 489 €+36 528 €-14 039 €
18+22 489 €+37 775 €-15 286 €
19+22 489 €+39 052 €-16 563 €
20+22 489 €+40 361 €-17 872 €
21+22 489 €+41 701 €-19 212 €
22+22 489 €+43 074 €-20 585 €
23+22 489 €+44 480 €-21 991 €
24+22 489 €+45 921 €-23 432 €
25+22 489 €+47 397 €-24 908 €
Total+562 225 €+802 283 €+-240 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 280 jours
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