Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

APPARTEMENT EN RESIDENCE SECURISEE

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface55.5m²
Coût Total92 440€
Loyer Annuel4 907€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 55.5 m²
Prix au m² : 1 135,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Appartement situé au 3éme et dernier étage comprenant une entrée avec placard, une pièce de vie, une cuisine aménagée et équipée, 2 chambres, une salle de bains  et un WC séparé. Balcon de 4.97m2. Chauffage électrique et double vitrage avec volet roulant manuel. Tout-à-l'égout. Place de stationnement privée. Charges de copropriété de 311.58EUR / trimestre (eau froide, entretien commun et extérieur).

  • http://www.sli-cher.fr/infos-legales.html
Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.225767, 2.053678
Total : 92 440€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 24 400€
Valeur du bien : 87 400€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.5m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 409€/mois
Loyer annuel estimé : 4907€/an
Fourchette totale : 326€ - 512€/mois
Fourchette annuelle : 3915€ - 6149€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 483,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 614,57€
Coût de l'assurance :8 088,50€
Taxe foncière : 490,69€/an
Soit par mois : 40,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 103,86€/mois
Soit par an : 1 246,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 408,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 55.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 400 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:1 500€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 5 fenêtres × 300€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 2 chambres × 600€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 1 cuisine × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 907 €/an
Calcul : 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 440 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 491 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 246 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 545 €
Revenus locatifs : +4 907 €
Charges déductibles : -29 545 €
Résultat foncier Année 1 : -24 638 €(Déficit de 24 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 145 €/an
Revenus locatifs : +4 907 €
Charges déductibles : -5 145 €
Résultat foncier Années 2+ : -238 €/an(Déficit de 238 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3238.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 907 €29 548 €3 088 €-24 641 €21 400 €3 241 €3 241 €
25 005 €5 066 €3 005 €-61 €61 €-3 241 €
35 105 €4 981 €2 920 €124 €--3 117 €
45 207 €4 893 €2 832 €314 €--2 803 €
55 311 €4 802 €2 741 €509 €--2 294 €
65 418 €4 708 €2 647 €710 €--1 584 €
75 526 €4 611 €2 550 €915 €--669 €
85 636 €4 510 €2 449 €1 126 €---
95 749 €4 406 €2 345 €1 343 €---
105 864 €4 298 €2 238 €1 566 €---
115 981 €4 187 €2 126 €1 795 €---
126 101 €4 072 €2 011 €2 029 €---
136 223 €3 952 €1 892 €2 271 €---
146 348 €3 829 €1 769 €2 518 €---
156 474 €3 702 €1 641 €2 773 €---
166 604 €3 570 €1 509 €3 034 €---
176 736 €3 433 €1 373 €3 303 €---
186 871 €3 292 €1 232 €3 578 €---
197 008 €3 146 €1 086 €3 862 €---
207 148 €2 996 €935 €4 153 €---
217 291 €2 839 €779 €4 452 €---
227 437 €2 678 €617 €4 759 €---
237 586 €2 511 €450 €5 075 €---
247 738 €2 338 €278 €5 399 €---
257 892 €2 160 €99 €5 733 €---
TOTAL157 168 €120 528 €44 615 €36 640 €21 461 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 438 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 030 €-6 420 €+7 450 €
2+1 030 €-18 €+1 048 €
3+1 030 €0 €+1 030 €
4+1 030 €0 €+1 030 €
5+1 030 €0 €+1 030 €
6+1 030 €0 €+1 030 €
7+1 030 €0 €+1 030 €
8+1 030 €+137 €+893 €
9+1 030 €+403 €+627 €
10+1 030 €+470 €+560 €
11+1 030 €+538 €+492 €
12+1 030 €+609 €+421 €
13+1 030 €+681 €+349 €
14+1 030 €+756 €+274 €
15+1 030 €+832 €+198 €
16+1 030 €+910 €+120 €
17+1 030 €+991 €+39 €
18+1 030 €+1 074 €-44 €
19+1 030 €+1 159 €-129 €
20+1 030 €+1 246 €-216 €
21+1 030 €+1 336 €-306 €
22+1 030 €+1 428 €-398 €
23+1 030 €+1 522 €-492 €
24+1 030 €+1 620 €-590 €
25+1 030 €+1 720 €-690 €
Total+25 750 €+10 992 €+14 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →