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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface81m²
Coût Total234 500€
Loyer Annuel14 918€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 283,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Ascenseur, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, 1 parking: place de stationnement

Très bel appartement avec vue dégagée et dans la même rue il y a docteurs et médecins et infirmières et dentiste et pharmacie et très proche du centre-ville et du centre commercial carrefour et

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.973713, 2.416529
Total : 234 500€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 219 700€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1243€/mois
Loyer annuel estimé : 14918€/an
Fourchette totale : 911€ - 1696€/mois
Fourchette annuelle : 10934€ - 20354€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 144,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 210,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 698,71€
Coût de l'assurance :19 932,50€
Taxe foncière : 1 491,83€/an
Soit par mois : 124,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 243,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 334,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:3 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (45 m²) × 600€/m² = 27000€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 243 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 918 €/an
Calcul : 1 243 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 797 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 535 €
Revenus locatifs : +14 918 €
Charges déductibles : -44 535 €
Résultat foncier Année 1 : -29 616 €(Déficit de 29 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 835 €/an
Revenus locatifs : +14 918 €
Charges déductibles : -9 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8216.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 918 €44 542 €7 553 €-29 624 €21 400 €8 224 €8 224 €
215 217 €9 638 €7 349 €5 579 €--2 645 €
315 521 €9 427 €7 138 €6 094 €---
415 831 €9 209 €6 919 €6 623 €---
516 148 €8 983 €6 694 €7 165 €---
616 471 €8 751 €6 461 €7 720 €---
716 800 €8 510 €6 221 €8 290 €---
817 136 €8 262 €5 973 €8 875 €---
917 479 €8 005 €5 716 €9 474 €---
1017 829 €7 740 €5 451 €10 089 €---
1118 185 €7 466 €5 177 €10 719 €---
1218 549 €7 183 €4 894 €11 366 €---
1318 920 €6 891 €4 602 €12 029 €---
1419 298 €6 589 €4 300 €12 710 €---
1519 684 €6 277 €3 988 €13 408 €---
1620 078 €5 954 €3 665 €14 124 €---
1720 480 €5 621 €3 332 €14 858 €---
1820 889 €5 277 €2 988 €15 612 €---
1921 307 €4 922 €2 633 €16 385 €---
2021 733 €4 555 €2 266 €17 178 €---
2122 168 €4 175 €1 886 €17 992 €---
2222 611 €3 784 €1 494 €18 827 €---
2323 063 €3 379 €1 090 €19 685 €---
2423 525 €2 961 €671 €20 564 €---
2523 995 €2 528 €239 €21 467 €---
TOTAL477 836 €200 627 €108 699 €277 209 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 133 €-6 420 €+9 553 €
2+3 133 €0 €+3 133 €
3+3 133 €+1 035 €+2 098 €
4+3 133 €+1 987 €+1 146 €
5+3 133 €+2 149 €+984 €
6+3 133 €+2 316 €+817 €
7+3 133 €+2 487 €+646 €
8+3 133 €+2 662 €+471 €
9+3 133 €+2 842 €+291 €
10+3 133 €+3 027 €+106 €
11+3 133 €+3 216 €-83 €
12+3 133 €+3 410 €-277 €
13+3 133 €+3 609 €-476 €
14+3 133 €+3 813 €-680 €
15+3 133 €+4 022 €-889 €
16+3 133 €+4 237 €-1 104 €
17+3 133 €+4 457 €-1 324 €
18+3 133 €+4 684 €-1 551 €
19+3 133 €+4 916 €-1 783 €
20+3 133 €+5 153 €-2 020 €
21+3 133 €+5 398 €-2 265 €
22+3 133 €+5 648 €-2 515 €
23+3 133 €+5 905 €-2 772 €
24+3 133 €+6 169 €-3 036 €
25+3 133 €+6 440 €-3 307 €
Total+78 325 €+83 163 €+-4 838 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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