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EN EXCLUSIVITÉ Quartier Auron-Quai du Bassin - Appartement

VilleBourges (18)
Surface56m²
Coût Total92 300€
Loyer Annuel6 269€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 339,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EN EXCLUSIVITÉ Quartier Auron-Quai du Bassin - Appartement T3 Appartement comprenant : -hall d'entrée desservant une cuisine aménagée, séjour  lumineux donnant accès au balcon, deux chambres, salle de bains, wc. Chauffage gaz individuel - huisseries double vitrage PVC Prévoir travaux de rafraichissement -Cave -Garage Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://aguilarcruzel-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.081857, 2.388958
Total : 92 300€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 11 300€
Valeur du bien : 86 300€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6269€/an
Fourchette totale : 398€ - 686€/mois
Fourchette annuelle : 4773€ - 8234€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 655,32 €/m²
Basé sur :347 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 698 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-17 698€ (-19.1%)
Marge achat-revente :398€ (0.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :26,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 486,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 581,25€
Coût de l'assurance :8 076,25€
Taxe foncière : 626,93€/an
Soit par mois : 52,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage est déjà au gaz individuel.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage existant en bon état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement des finitions.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 300 €(202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage est déjà au gaz individuel: 0 m² × 0€/m² = 0€
  • Cuisine:3 000€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:5 500€
    Baignoire: 600€, Lavabo: 400€, Carrelage (6 m²): 60€/m² × 6 = 360€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1840€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 780€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.8 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 269 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 300 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 394 €
Revenus locatifs : +6 269 €
Charges déductibles : -15 394 €
Résultat foncier Année 1 : -9 125 €(Déficit de 9 125 €)
Imputable sur revenu global : 9 125 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 094 €/an
Revenus locatifs : +6 269 €
Charges déductibles : -4 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 175 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 269 €15 397 €3 147 €-9 128 €9 128 €--
26 395 €4 014 €3 064 €2 381 €---
36 523 €3 928 €2 978 €2 594 €---
46 653 €3 839 €2 889 €2 814 €---
56 786 €3 747 €2 797 €3 039 €---
66 922 €3 652 €2 702 €3 270 €---
77 060 €3 553 €2 603 €3 507 €---
87 201 €3 451 €2 501 €3 750 €---
97 346 €3 346 €2 396 €4 000 €---
107 492 €3 236 €2 286 €4 256 €---
117 642 €3 123 €2 173 €4 519 €---
127 795 €3 006 €2 056 €4 789 €---
137 951 €2 885 €1 935 €5 066 €---
148 110 €2 759 €1 809 €5 351 €---
158 272 €2 629 €1 679 €5 643 €---
168 438 €2 495 €1 545 €5 943 €---
178 606 €2 356 €1 406 €6 251 €---
188 779 €2 212 €1 262 €6 567 €---
198 954 €2 063 €1 113 €6 892 €---
209 133 €1 908 €958 €7 225 €---
219 316 €1 749 €799 €7 567 €---
229 502 €1 583 €633 €7 919 €---
239 692 €1 412 €462 €8 280 €---
249 886 €1 235 €285 €8 651 €---
2510 084 €1 052 €102 €9 032 €---
TOTAL200 808 €80 631 €45 581 €120 178 €9 128 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 738 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 317 €-2 738 €+4 055 €
2+1 317 €+714 €+603 €
3+1 317 €+778 €+539 €
4+1 317 €+844 €+473 €
5+1 317 €+912 €+405 €
6+1 317 €+981 €+336 €
7+1 317 €+1 052 €+265 €
8+1 317 €+1 125 €+192 €
9+1 317 €+1 200 €+117 €
10+1 317 €+1 277 €+40 €
11+1 317 €+1 356 €-39 €
12+1 317 €+1 437 €-120 €
13+1 317 €+1 520 €-203 €
14+1 317 €+1 605 €-288 €
15+1 317 €+1 693 €-376 €
16+1 317 €+1 783 €-466 €
17+1 317 €+1 875 €-558 €
18+1 317 €+1 970 €-653 €
19+1 317 €+2 067 €-750 €
20+1 317 €+2 167 €-850 €
21+1 317 €+2 270 €-953 €
22+1 317 €+2 376 €-1 059 €
23+1 317 €+2 484 €-1 167 €
24+1 317 €+2 595 €-1 278 €
25+1 317 €+2 710 €-1 393 €
Total+32 925 €+36 053 €+-3 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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