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Achat : Immeuble Le Havre (76600)

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface660m²
Coût Total890 020€
Loyer Annuel96 625€
Rentabilité10.86%
Cashflow/mois-838€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 819 000 €
Surface : 660 m²
Prix au m² : 1 240,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 660 m², 1 garage

Immeuble de rapport composé d'une trentaine de lots :

  • Chambres individuelles avec salle de bain et Wc partagés sur le palier ainsi qu'un réfectoire collectif,
  • Studios aménagés et meublés

Atelier/garage dans le jardin pouvant être aménagé en maisonnette.

Bâtiment principal non mitoyen sur sous-sol complet avec chaudière gaz collective, Jardin arboré, Propriété fermée et clôturée.

Charges annuelles 40.000 euros ( y compris ménage, chauffage, eau froide et chaude et électricité de l'ensemble des lots) Foncier 11.500 euros Revenu annuel : 120.000 euros. Loyers avec charges au forfait entre 450 et 500 euros.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.495330, 0.140980
Total : 890 020€
Prix d'acquisition : 819 000€
Travaux : 5 500€
Valeur du bien : 824 500€
Frais de notaire : 65 520€
Coût estimé : 65 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 660m²
Loyer prédit : 12.20€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 16.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 8052€/mois
Loyer annuel estimé : 96625€/an
Fourchette totale : 6141€ - 10557€/mois
Fourchette annuelle : 73696€ - 126690€/an
Rentabilité brute :10.86%
Fourchette de rentabilité :8.28% - 14.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 833,33 €/m²
Basé sur :463 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 209 998 €
Prix d'achat :819 000 €
Décote à l'achat :-390 998€ (-32.3%)
Marge achat-revente :319 978€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :890 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 346,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :252,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 598,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :413 966,26€
Coût de l'assurance :75 651,70€
Taxe foncière : 11 500,00€/an
Soit par mois : 958,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 3 333,33€/mois
Soit par an : 39 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 8 052,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 8 890,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-838,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz collective par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chaudière pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant dans les chambres et studios
Quantité: 30 fenêtres (estimation pour l'ensemble des lots)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 31 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des salles de bain partagées avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 3 salles de bain (estimation pour l'ensemble des lots)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 30 chambres (estimation pour l'ensemble des lots)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des finitions
Quantité: salon complet (estimation pour l'ensemble des lots)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans l'ensemble des lots
Quantité: 1 tableau pour l'immeuble
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500 €(8 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 × 5500€ = 5500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 96 625 €/an
Calcul : 8 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 28 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 890 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 026 €/an
Calcul : 252 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 40 000 €/an
Calcul : 3 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 753 €
Revenus locatifs : +96 625 €
Charges déductibles : -88 753 €
Résultat foncier Année 1 : 7 873 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 83 253 €/an
Revenus locatifs : +96 625 €
Charges déductibles : -83 253 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 373 €/an
Prix d'achat du bien : 819 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 532 350 €(65% de 819 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 19 358 €/an
Calcul : 532 350 € × 3,636% = 19 358 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
196 625 €88 781 €28 755 €7 844 €---
298 558 €82 504 €27 978 €16 054 €---
3100 529 €81 701 €27 175 €18 828 €---
4102 540 €80 872 €26 346 €21 668 €---
5104 590 €80 015 €25 489 €24 575 €---
6106 682 €79 130 €24 604 €27 552 €---
7108 816 €78 215 €23 689 €30 601 €---
8110 992 €77 270 €22 744 €33 722 €---
9113 212 €76 294 €21 768 €36 918 €---
10115 476 €75 285 €20 759 €40 191 €---
11117 786 €74 243 €19 716 €43 543 €---
12120 142 €73 166 €18 640 €46 976 €---
13122 544 €72 053 €17 527 €50 491 €---
14124 995 €70 903 €16 377 €54 092 €---
15127 495 €69 716 €15 189 €57 780 €---
16130 045 €68 488 €13 962 €61 557 €---
17132 646 €67 220 €12 694 €65 426 €---
18135 299 €65 910 €11 384 €69 389 €---
19138 005 €64 557 €10 031 €73 448 €---
20140 765 €63 158 €8 632 €77 607 €---
21143 580 €61 714 €7 187 €81 867 €---
22146 452 €60 221 €5 695 €86 231 €---
23149 381 €58 678 €4 152 €90 703 €---
24152 369 €57 085 €2 559 €95 284 €---
25155 416 €55 438 €912 €99 978 €---
TOTAL3 094 940 €1 782 617 €413 966 €1 312 323 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 312 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 96 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 291 €+2 353 €+17 938 €
2+20 291 €+4 816 €+15 475 €
3+20 291 €+5 648 €+14 643 €
4+20 291 €+6 500 €+13 791 €
5+20 291 €+7 373 €+12 918 €
6+20 291 €+8 266 €+12 025 €
7+20 291 €+9 180 €+11 111 €
8+20 291 €+10 117 €+10 174 €
9+20 291 €+11 076 €+9 215 €
10+20 291 €+12 057 €+8 234 €
11+20 291 €+13 063 €+7 228 €
12+20 291 €+14 093 €+6 198 €
13+20 291 €+15 147 €+5 144 €
14+20 291 €+16 228 €+4 063 €
15+20 291 €+17 334 €+2 957 €
16+20 291 €+18 467 €+1 824 €
17+20 291 €+19 628 €+663 €
18+20 291 €+20 817 €-526 €
19+20 291 €+22 034 €-1 743 €
20+20 291 €+23 282 €-2 991 €
21+20 291 €+24 560 €-4 269 €
22+20 291 €+25 869 €-5 578 €
23+20 291 €+27 211 €-6 920 €
24+20 291 €+28 585 €-8 294 €
25+20 291 €+29 993 €-9 702 €
Total+507 275 €+393 697 €+113 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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