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Maison à vendre

VilleLacapelle-Marival (46)
Surface225m²
Coût Total232 226€
Loyer Annuel19 610€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 200 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 609,78 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, 8 chambres, 1 parking: Garage, Jardin

Située à proximité du centre du village, grande maison construite au début des années 40 sur plusieurs niveaux.

En rez-de-jardin deux grands garages.

Au 1er niveau, nous retrouvons un salon, une cuisine ouverte sur la salle à manger, un WC séparé, un espace buanderie, une salle d'eau ainsi que trois chambres.

Puis au second niveau, se trouvent cinq autres chambres, une salle de bains, un espace palier, un dressing et un WC séparé.

Travaux de rénovation énergétique à prévoir.

Le tout sur une belle parcelle de terrain de 3314m²

137 200 euros. 130 000 euros + Honoraires de négo. : 7 200 euros (soit 5,54% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Lacapelle-Marival
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46120
Coordonnées : 44.729713, 1.935704
Total : 232 226€
Prix d'acquisition : 137 200€
Travaux : 84 050€
Valeur du bien : 221 250€
Frais de notaire : 10 976€
Coût estimé : 10 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 9.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1634€/mois
Loyer annuel estimé : 19610€/an
Fourchette totale : 1271€ - 2102€/mois
Fourchette annuelle : 15246€ - 25223€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :867,8 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 254 €
Prix d'achat :137 200 €
Décote à l'achat :-58 054€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-36 972€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 226€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 166,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :92,89€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 259,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 669,35€
Coût de l'assurance :27 867,12€
Taxe foncière : 1 961,02€/an
Soit par mois : 163,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 634,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 422,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture des murs, revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 050 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:15 750€
    Isolation combles: 225 m² × 70€/m² = 15750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:19 200€
    Rénovation chambres: 96 m² × 200€/m² = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lacapelle-Marival (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 610 €/an
Calcul : 1 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 226 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 115 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 221 €
Revenus locatifs : +19 610 €
Charges déductibles : -95 221 €
Résultat foncier Année 1 : -75 611 €(Déficit de 75 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 171 €/an
Revenus locatifs : +19 610 €
Charges déductibles : -11 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54210.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 180 €(65% de 137 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 243 €/an
Calcul : 89 180 € × 3,636% = 3 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 610 €95 229 €8 103 €-75 618 €21 400 €54 218 €54 218 €
220 002 €10 967 €7 891 €9 035 €--45 183 €
320 402 €10 748 €7 672 €9 654 €--35 529 €
420 811 €10 521 €7 446 €10 289 €--25 239 €
521 227 €10 286 €7 211 €10 940 €--14 299 €
621 651 €10 043 €6 967 €11 608 €--2 691 €
722 084 €9 791 €6 715 €12 294 €---
822 526 €9 529 €6 454 €12 997 €---
922 976 €9 259 €6 183 €13 718 €---
1023 436 €8 979 €5 903 €14 457 €---
1123 905 €8 688 €5 613 €15 217 €---
1224 383 €8 387 €5 312 €15 995 €---
1324 870 €8 076 €5 000 €16 795 €---
1425 368 €7 753 €4 677 €17 615 €---
1525 875 €7 419 €4 343 €18 456 €---
1626 393 €7 073 €3 997 €19 320 €---
1726 921 €6 714 €3 638 €20 207 €---
1827 459 €6 342 €3 266 €21 117 €---
1928 008 €5 957 €2 882 €22 051 €---
2028 568 €5 559 €2 483 €23 010 €---
2129 140 €5 145 €2 070 €23 994 €---
2229 723 €4 718 €1 642 €25 005 €---
2330 317 €4 274 €1 199 €26 043 €---
2430 923 €3 815 €740 €27 108 €---
2531 542 €3 340 €264 €28 202 €---
TOTAL628 121 €278 612 €117 669 €349 509 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 509 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 610 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 118 €-6 420 €+10 538 €
2+4 118 €0 €+4 118 €
3+4 118 €0 €+4 118 €
4+4 118 €0 €+4 118 €
5+4 118 €0 €+4 118 €
6+4 118 €0 €+4 118 €
7+4 118 €+2 881 €+1 237 €
8+4 118 €+3 899 €+219 €
9+4 118 €+4 115 €+3 €
10+4 118 €+4 337 €-219 €
11+4 118 €+4 565 €-447 €
12+4 118 €+4 799 €-681 €
13+4 118 €+5 038 €-920 €
14+4 118 €+5 284 €-1 166 €
15+4 118 €+5 537 €-1 419 €
16+4 118 €+5 796 €-1 678 €
17+4 118 €+6 062 €-1 944 €
18+4 118 €+6 335 €-2 217 €
19+4 118 €+6 615 €-2 497 €
20+4 118 €+6 903 €-2 785 €
21+4 118 €+7 198 €-3 080 €
22+4 118 €+7 501 €-3 383 €
23+4 118 €+7 813 €-3 695 €
24+4 118 €+8 132 €-4 014 €
25+4 118 €+8 461 €-4 343 €
Total+102 950 €+104 853 €+-1 903 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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