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Maison - 5 pièce(s) - 212 m²

Bien expiré
VilleArmeau (89)
Surface212
Coût Total291 900
Loyer Annuel20 101
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois+1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 896,23 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Sandrine Pouillot vous propose: Armeau, Authentique maison de village à finir de rénover, idéalement. PRODUIT RARE, VUE SUR LA RIVIERE.

Vous rêvez de finir de rénover une maison de village pleine de charme et d'histoire ? cette maison est le projet dont vous avez toujours rêvé. Située au cOEur du village, cette maison en pierre offre un potentiel incroyable pour créer un espace de vie chaleureux et authentique.

Avec une surface totale de 212 m² sur un terrain de 300 m², cette maison de village vous offre la possibilité de laisser libre cours à votre créativité pour la réaménager selon vos goûts.

Le charme de l'ancien se mêle harmonieusement au potentiel de modernisation pour créer un cocon unique et personnalisé.

Profitez de la tranquillité et de l'authenticité de la vie de village, tout en restant à proximité des commodités et des axes de communication.

La première partie de maison se compose au rez-de-chaussée de deux entrées (une sur le devant de la maison et une sur la cour intérieur) d'un salon séjour, d'une cuisine, d'une chaufferie, d'une salle d'eau, d'un toilette, d'une vinée, d'une grange. L'étage est composé de trois chambres, d'une salle de bains, d'un cabinet de toilettes. Un grenier d'environ 60 m2 sépare les deux corps de maison.

La deuxième partie se compose d'un salon séjour, d'une pièce, d'une pièce d'eau, d'un toilette et d'un deuxième grenier d'environ 60 m2 également.

Chauffage central au gaz.

A VISITER SANS TARDER !

Pour recevoir des plans de la maison, merci de me contacter.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 370 et classe CLIMAT E indice 59. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sandrine Pouillot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SENS sous le numéro 802089300, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1857708

Ville : Armeau
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.043987, 3.330219
Total : 291 900
Prix d'acquisition : 190 000
Travaux : 86 700
Valeur du bien : 276 700
Frais de notaire : 15 200
Coût estimé : 15 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1675€/mois
Loyer annuel estimé : 20101€/an
Fourchette totale : 1367€ - 2052€/mois
Fourchette annuelle : 16407€ - 24626€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 424,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :82,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 506,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 305,56
Coût de l'assurance :24 811,50
Taxe foncière : 2 010,09€/an
Soit par mois : 167,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 675,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 674,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 212 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais vieillissant
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 26 m² (salle à manger et couloir)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 700(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 680
    Isolation toiture/combles: 212 m² × 50€/m² = 10600€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 600
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Rénovation complète:10 500
    Rénovation chambres: 75 m² × 140€/m² = 10500€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1800€/m² = 18000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon - Rafraîchissement:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (fourniture et pose incluses)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 820
    Peinture autres pièces: 26 m² × 70€/m² = 1820€ (fourniture et pose incluses)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (fourniture et pose incluses)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 2000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 101 €/an
Calcul : 1 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 900 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 992 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 010 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 095
Revenus locatifs : +20 101
Charges déductibles : -99 095
Résultat foncier Année 1 : -78 994(Déficit de 78 994 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 594
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 395 €/an
Revenus locatifs : +20 101
Charges déductibles : -12 395
Résultat foncier Années 2+ : 7 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57594.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 10199 1049 402-79 00321 400 €57 603 €57 603 €
220 50312 1509 1478 353--49 250 €
320 91311 8878 8859 026--40 225 €
421 33111 6168 6139 716--30 509 €
521 75811 3358 33310 423--20 087 €
622 19311 0468 04311 147--8 939 €
722 63710 7467 74411 891---
823 09010 4377 43412 653---
923 55110 1187 11513 434---
1024 0229 7876 78514 235---
1124 5039 4476 44415 056---
1224 9939 0946 09215 899---
1325 4938 7305 72816 762---
1426 0038 3545 35217 648---
1526 5237 9664 96418 557---
1627 0537 5654 56219 488---
1727 5947 1504 14820 444---
1828 1466 7223 72021 424---
1928 7096 2803 27722 429---
2029 2835 8232 82023 460---
2129 8695 3512 34824 518---
2230 4664 8631 86025 603---
2331 0764 3591 35626 717---
2431 6973 83883627 859---
2532 3313 30129829 031---
TOTAL643 838297 069135 306346 76921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 769
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 221-6 420+10 641
2+4 2210+4 221
3+4 2210+4 221
4+4 2210+4 221
5+4 2210+4 221
6+4 2210+4 221
7+4 221+885+3 336
8+4 221+3 796+425
9+4 221+4 030+191
10+4 221+4 270-49
11+4 221+4 517-296
12+4 221+4 770-549
13+4 221+5 029-808
14+4 221+5 294-1 073
15+4 221+5 567-1 346
16+4 221+5 846-1 625
17+4 221+6 133-1 912
18+4 221+6 427-2 206
19+4 221+6 729-2 508
20+4 221+7 038-2 817
21+4 221+7 355-3 134
22+4 221+7 681-3 460
23+4 221+8 015-3 794
24+4 221+8 358-4 137
25+4 221+8 709-4 488
Total+105 525+104 031+1 494
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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