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Incroyable villa en duplex - 7 pièces

VillePithiviers (45)
Surface167m²
Coût Total257 080€
Loyer Annuel17 384€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 226 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 1 353,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

*** BELLE VILLA EN DUPLEX à NEGOCIER***

Il faut absolument venir découvrir cette belle villa en duplex créatrice de bonheur. Une belle maison dans un environnement calme et très verdoyant, parfaitement bien entretenue ! Belle villa en duplex de 7 pièces située à Pithiviers répartie sur 2 niveaux, construite en 2002 ( donc assez récente) elle bénéficie d'une surface habitable de 167 m2 sur un terrain de 450 m2 avec une terrasse et un jardin.

Elle dispose de :

-5 chambres (dont 4 à l'étage et une en RDC) -Une salle de bain avec double vasque -Deux toilettes -Une deuxième salle de bain avec baignoire et douche -Un dressing -Un garage en bois -Une cuisine avec salle à manger -Une seconde cuisine d'été donnant sur le jardin -Le mode de chauffage: électrique + poêle à pellet .

Prêt à habiter, venez comme vous êtes !

Des commerces autour, écoles à proximité, une charmante maison dans un beau cadre calme, ce bien présente un fort potentiel, idéal pour une résidence principale que pour un projet familial, à proximité des commodités et des axes principaux.

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.157330, 2.198850
Total : 257 080€
Prix d'acquisition : 226 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 239 000€
Frais de notaire : 18 080€
Coût estimé : 18 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1449€/mois
Loyer annuel estimé : 17384€/an
Fourchette totale : 1179€ - 1781€/mois
Fourchette annuelle : 14143€ - 21366€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 559,63 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 458 €
Prix d'achat :226 000 €
Décote à l'achat :-34 458€ (-13.2%)
Marge achat-revente :3 378€ (1.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 273,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 348,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 897,03€
Coût de l'assurance :22 494,50€
Taxe foncière : 1 738,35€/an
Soit par mois : 144,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 448,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 493,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique existant.
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: surface cuisine ~12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: surface salle de bain ~8 m²
Raison: État 5/5 visible - bon état, mais rafraîchissement possible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: surface salon estimée ~30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers. Coût de la pompe à chaleur air-eau estimé à 13000€, incluant la main d'œuvre. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 384 €/an
Calcul : 1 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 268 €
Revenus locatifs : +17 384 €
Charges déductibles : -24 268 €
Résultat foncier Année 1 : -6 884 €(Déficit de 6 884 €)
Imputable sur revenu global : 6 884 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 268 €/an
Revenus locatifs : +17 384 €
Charges déductibles : -11 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 116 €/an
Prix d'achat du bien : 226 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 900 €(65% de 226 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 342 €/an
Calcul : 146 900 € × 3,636% = 5 342 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 384 €24 276 €8 638 €-6 892 €6 892 €--
217 731 €11 047 €8 409 €6 685 €---
318 086 €10 809 €8 171 €7 276 €---
418 448 €10 564 €7 926 €7 884 €---
518 817 €10 310 €7 672 €8 507 €---
619 193 €10 047 €7 409 €9 146 €---
719 577 €9 775 €7 137 €9 801 €---
819 968 €9 494 €6 856 €10 474 €---
920 368 €9 203 €6 565 €11 164 €---
1020 775 €8 902 €6 264 €11 872 €---
1121 190 €8 591 €5 953 €12 599 €---
1221 614 €8 269 €5 631 €13 345 €---
1322 047 €7 936 €5 298 €14 111 €---
1422 487 €7 591 €4 953 €14 896 €---
1522 937 €7 235 €4 596 €15 703 €---
1623 396 €6 866 €4 227 €16 530 €---
1723 864 €6 484 €3 846 €17 380 €---
1824 341 €6 089 €3 451 €18 252 €---
1924 828 €5 681 €3 042 €19 147 €---
2025 325 €5 258 €2 620 €20 067 €---
2125 831 €4 821 €2 183 €21 010 €---
2226 348 €4 369 €1 730 €21 979 €---
2326 875 €3 901 €1 263 €22 974 €---
2427 412 €3 417 €778 €23 995 €---
2527 960 €2 916 €278 €25 045 €---
TOTAL556 800 €203 850 €124 897 €352 950 €6 892 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 068 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 950 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 384 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 651 €-2 068 €+5 719 €
2+3 651 €+2 005 €+1 646 €
3+3 651 €+2 183 €+1 468 €
4+3 651 €+2 365 €+1 286 €
5+3 651 €+2 552 €+1 099 €
6+3 651 €+2 744 €+907 €
7+3 651 €+2 940 €+711 €
8+3 651 €+3 142 €+509 €
9+3 651 €+3 349 €+302 €
10+3 651 €+3 562 €+89 €
11+3 651 €+3 780 €-129 €
12+3 651 €+4 004 €-353 €
13+3 651 €+4 233 €-582 €
14+3 651 €+4 469 €-818 €
15+3 651 €+4 711 €-1 060 €
16+3 651 €+4 959 €-1 308 €
17+3 651 €+5 214 €-1 563 €
18+3 651 €+5 476 €-1 825 €
19+3 651 €+5 744 €-2 093 €
20+3 651 €+6 020 €-2 369 €
21+3 651 €+6 303 €-2 652 €
22+3 651 €+6 594 €-2 943 €
23+3 651 €+6 892 €-3 241 €
24+3 651 €+7 199 €-3 548 €
25+3 651 €+7 513 €-3 862 €
Total+91 275 €+105 885 €+-14 610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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