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Maison Laval sur Doulon

VilleLaval-sur-Doulon (43)
Surface110m²
Coût Total147 380€
Loyer Annuel8 935€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 781,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

A Laval-sur-Doulon (43440): Maison de village individuelle d'après guerre de 110m2 habitables sur plus de 1000m2 de terrain. En sortie de hameau, ce bien situé sur les hauteurs de ce charmant village du Parc naturel régional du Livradois Forez et qui surplombe la vallée du Doulon offre un cadre de vie paisible, idéal pour les amoureux de pleine nature. Au RDC, le hall d'entrée dessert la cuisine avec ouverture sur salon, des WC séparés, une ancienne SDE à usage de cellier et un garage de 20m2. A l'étage, on trouve une grande SDE avec WC et 3 chambres. Le terrain est clos, arboré, et doté d'un carport d'une vingtaine de mètres carrés. Intérieur à rénover, bâti, charpente et couverture en bon état. Ce bien est situé à environ 15min de la RN102 et Paulhaguet (supermarché, commerces, école) et à 25min de toutes commodités à Brioude ou Langeac. Pour plus d'informations sur ce bien, contactez votre agent GTI Immobilier Olivier Pombar au O6.O8.85.76.59

  • https://groupe-gti-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=4
Ville : Laval-sur-Doulon
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43440
Coordonnées : 45.352345, 3.571347
Total : 147 380€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 140 500€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.77€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8935€/an
Fourchette totale : 561€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 6734€ - 11854€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 004,59 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :110 504 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-24 504€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-36 876€ (-33.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :42,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 779,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 491,74€
Coût de l'assurance :12 895,75€
Taxe foncière : 893,47€/an
Soit par mois : 74,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 581 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation pour 110 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laval-sur-Doulon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 935 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 380 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 974 €
Revenus locatifs : +8 935 €
Charges déductibles : -60 974 €
Résultat foncier Année 1 : -52 039 €(Déficit de 52 039 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 639 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 474 €/an
Revenus locatifs : +8 935 €
Charges déductibles : -6 474 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30638.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 935 €60 978 €5 069 €-52 044 €21 400 €30 644 €30 644 €
29 113 €6 345 €4 936 €2 768 €--27 876 €
39 296 €6 207 €4 798 €3 088 €--24 787 €
49 482 €6 065 €4 655 €3 417 €--21 371 €
59 671 €5 917 €4 508 €3 754 €--17 616 €
69 865 €5 764 €4 355 €4 101 €--13 515 €
710 062 €5 605 €4 196 €4 456 €--9 059 €
810 263 €5 441 €4 032 €4 822 €--4 237 €
910 468 €5 272 €3 862 €5 197 €---
1010 678 €5 096 €3 686 €5 582 €---
1110 891 €4 914 €3 504 €5 978 €---
1211 109 €4 725 €3 316 €6 384 €---
1311 331 €4 530 €3 121 €6 801 €---
1411 558 €4 328 €2 919 €7 230 €---
1511 789 €4 119 €2 710 €7 670 €---
1612 025 €3 902 €2 493 €8 123 €---
1712 265 €3 678 €2 269 €8 587 €---
1812 511 €3 446 €2 036 €9 065 €---
1912 761 €3 205 €1 796 €9 556 €---
2013 016 €2 956 €1 547 €10 060 €---
2113 276 €2 699 €1 289 €10 578 €---
2213 542 €2 432 €1 023 €11 110 €---
2313 813 €2 156 €746 €11 657 €---
2414 089 €1 870 €460 €12 219 €---
2514 371 €1 574 €164 €12 797 €---
TOTAL286 181 €163 224 €73 492 €122 957 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 957 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 876 €-6 420 €+8 296 €
2+1 876 €0 €+1 876 €
3+1 876 €0 €+1 876 €
4+1 876 €0 €+1 876 €
5+1 876 €0 €+1 876 €
6+1 876 €0 €+1 876 €
7+1 876 €0 €+1 876 €
8+1 876 €0 €+1 876 €
9+1 876 €+288 €+1 588 €
10+1 876 €+1 675 €+201 €
11+1 876 €+1 793 €+83 €
12+1 876 €+1 915 €-39 €
13+1 876 €+2 040 €-164 €
14+1 876 €+2 169 €-293 €
15+1 876 €+2 301 €-425 €
16+1 876 €+2 437 €-561 €
17+1 876 €+2 576 €-700 €
18+1 876 €+2 719 €-843 €
19+1 876 €+2 867 €-991 €
20+1 876 €+3 018 €-1 142 €
21+1 876 €+3 173 €-1 297 €
22+1 876 €+3 333 €-1 457 €
23+1 876 €+3 497 €-1 621 €
24+1 876 €+3 666 €-1 790 €
25+1 876 €+3 839 €-1 963 €
Total+46 900 €+36 887 €+10 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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