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Appartement 3 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleLunel (34)
Surface104m²
Coût Total221 120€
Loyer Annuel14 111€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 817,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BEAU T3 AU 1ier ETAGE DE 104 M2 EN CENTRE DE LUNEL AVEC POSSIBILITE PLACE GARAGE

L'AGENCE REGARD PROPOSE CE BEAU T3 AU 1ier ETAGE DE 104 M2 EN CENTRE DE LUNEL AVEC POSSIBILITE PLACE GARAGE

Idéal pour investissement, pour locatif. Très bien situé, cet appartement fait partie d'une petite copropriété de 3 appartements et un local sur 2 étages dans un immeuble en excellent état du centre-ville de Lunel (copropriété en cours de constitution). Sa grande superficie pour un T3, plus de 104 m2, lui permet d'accueillir une famille. De conception moderne, la pièce de vie de plus de 56 m2 possède une cuisine ouverte. 2 Chambres de respectivement 24 m2 et 12 m2 et une grande salle d'eau de 9 m2 complètent cet appartement aux beaux volumes. Signature de l'acte de vente prévue courant juillet 2026.

Belle opportunité à saisir! Référence annonce : 2620 Date de réalisation du diagnostic : 08/09/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Lunel
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34400
Coordonnées : 43.674230, 4.131640
Total : 221 120€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 206 000€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1176€/mois
Loyer annuel estimé : 14111€/an
Fourchette totale : 969€ - 1427€/mois
Fourchette annuelle : 11626€ - 17126€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 078,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 141,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 496,62€
Coût de l'assurance :18 795,20€
Taxe foncière : 1 411,06€/an
Soit par mois : 117,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 175,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 258,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, le DPE est C et ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après le pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après le pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après le pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:4 000€
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Changement de robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:4 000€
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 1620€
  • Chambres - Électricité:3 600€
    Mise aux normes électricité: 36 m² × 90€/m² = 3240€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunel (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 111 €/an
Calcul : 1 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 120 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 411 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 278 €
Revenus locatifs : +14 111 €
Charges déductibles : -26 278 €
Résultat foncier Année 1 : -12 167 €(Déficit de 12 167 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 467 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 278 €/an
Revenus locatifs : +14 111 €
Charges déductibles : -9 278 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1467.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 111 €26 285 €7 122 €-12 174 €10 700 €1 474 €1 474 €
214 393 €9 092 €6 929 €5 301 €---
314 681 €8 893 €6 730 €5 788 €---
414 974 €8 688 €6 525 €6 287 €---
515 274 €8 475 €6 312 €6 799 €---
615 579 €8 256 €6 093 €7 324 €---
715 891 €8 029 €5 866 €7 862 €---
816 209 €7 795 €5 632 €8 414 €---
916 533 €7 553 €5 390 €8 980 €---
1016 863 €7 303 €5 140 €9 561 €---
1117 201 €7 044 €4 881 €10 156 €---
1217 545 €6 777 €4 615 €10 767 €---
1317 896 €6 502 €4 339 €11 394 €---
1418 254 €6 217 €4 054 €12 036 €---
1518 619 €5 923 €3 760 €12 696 €---
1618 991 €5 619 €3 456 €13 372 €---
1719 371 €5 305 €3 142 €14 066 €---
1819 758 €4 981 €2 818 €14 778 €---
1920 153 €4 645 €2 483 €15 508 €---
2020 556 €4 299 €2 136 €16 257 €---
2120 968 €3 942 €1 779 €17 026 €---
2221 387 €3 572 €1 409 €17 815 €---
2321 815 €3 190 €1 027 €18 624 €---
2422 251 €2 796 €633 €19 455 €---
2522 696 €2 389 €226 €20 307 €---
TOTAL451 967 €173 568 €102 497 €278 398 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 963 €-3 210 €+6 173 €
2+2 963 €+1 148 €+1 815 €
3+2 963 €+1 736 €+1 227 €
4+2 963 €+1 886 €+1 077 €
5+2 963 €+2 040 €+923 €
6+2 963 €+2 197 €+766 €
7+2 963 €+2 359 €+604 €
8+2 963 €+2 524 €+439 €
9+2 963 €+2 694 €+269 €
10+2 963 €+2 868 €+95 €
11+2 963 €+3 047 €-84 €
12+2 963 €+3 230 €-267 €
13+2 963 €+3 418 €-455 €
14+2 963 €+3 611 €-648 €
15+2 963 €+3 809 €-846 €
16+2 963 €+4 012 €-1 049 €
17+2 963 €+4 220 €-1 257 €
18+2 963 €+4 433 €-1 470 €
19+2 963 €+4 652 €-1 689 €
20+2 963 €+4 877 €-1 914 €
21+2 963 €+5 108 €-2 145 €
22+2 963 €+5 344 €-2 381 €
23+2 963 €+5 587 €-2 624 €
24+2 963 €+5 837 €-2 874 €
25+2 963 €+6 092 €-3 129 €
Total+74 075 €+83 520 €+-9 445 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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