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Vente maison 8 pièces 400 m² Nohic (82370) - Superimmo

Bien expiré
VilleNohic (82)
Surface400m²
Coût Total523 870€
Loyer Annuel47 629€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+788€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 997,5 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison à vendre, construite en 1932, offrant 400 m² et un fort potentiel. Sur trois niveaux , elle comprend 7 chambres, un séjour, une dépendance idéale pour invités, ainsi qu'une terrasse et un balcon pour profiter des extérieurs. Jardin paysager, piscine et parkings extérieurs complètent ce bien à remettre au goût du jour. Emplacement agréable à Nohic. Alain Dulaire Agent commercial EI RSAC 320469 810 RSAC ALBI Référence agence : 0000

Ville : Nohic
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82370
Coordonnées : 43.891136, 1.435659
Total : 523 870€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 92 950€
Valeur du bien : 491 950€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 3969€/mois
Loyer annuel estimé : 47629€/an
Fourchette totale : 3216€ - 4899€/mois
Fourchette annuelle : 38591€ - 58784€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 675,56 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 070 224 €
Prix d'achat :399 000 €
Décote à l'achat :-671 224€ (-62.7%)
Marge achat-revente :546 354€ (51.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :523 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 631,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :152,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 783,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :265 445,91€
Coût de l'assurance :45 838,63€
Taxe foncière : 4 762,87€/an
Soit par mois : 396,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 969,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 180,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :788,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salons nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 950 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 400 m² × 30€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:35 000€
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 700€/fenêtre = 35000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nohic (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 59 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 629 €/an
Calcul : 3 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 523 870 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 834 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 808 €
Revenus locatifs : +47 629 €
Charges déductibles : -117 808 €
Résultat foncier Année 1 : -70 179 €(Déficit de 70 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 779 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 858 €/an
Revenus locatifs : +47 629 €
Charges déductibles : -24 858 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 771 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48779.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 629 €117 825 €18 279 €-70 197 €21 400 €48 797 €48 797 €
248 581 €24 398 €17 802 €24 183 €--24 614 €
349 553 €23 904 €17 308 €25 649 €---
450 544 €23 393 €16 796 €27 151 €---
551 555 €22 862 €16 266 €28 692 €---
652 586 €22 313 €15 717 €30 273 €---
753 638 €21 744 €15 148 €31 893 €---
854 710 €21 155 €14 559 €33 555 €---
955 805 €20 545 €13 948 €35 260 €---
1056 921 €19 912 €13 316 €37 008 €---
1158 059 €19 257 €12 661 €38 802 €---
1259 220 €18 579 €11 983 €40 641 €---
1360 405 €17 876 €11 280 €42 529 €---
1461 613 €17 148 €10 552 €44 465 €---
1562 845 €16 394 €9 798 €46 451 €---
1664 102 €15 613 €9 016 €48 489 €---
1765 384 €14 803 €8 207 €50 581 €---
1866 692 €13 965 €7 369 €52 727 €---
1968 026 €13 097 €6 500 €54 929 €---
2069 386 €12 197 €5 601 €57 189 €---
2170 774 €11 266 €4 669 €59 508 €---
2272 189 €10 300 €3 704 €61 889 €---
2373 633 €9 300 €2 704 €64 333 €---
2475 106 €8 265 €1 668 €66 841 €---
2576 608 €7 192 €595 €69 416 €---
TOTAL1 525 563 €523 306 €265 446 €1 002 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 002 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 002 €-6 420 €+16 422 €
2+10 002 €0 €+10 002 €
3+10 002 €+310 €+9 692 €
4+10 002 €+8 145 €+1 857 €
5+10 002 €+8 608 €+1 394 €
6+10 002 €+9 082 €+920 €
7+10 002 €+9 568 €+434 €
8+10 002 €+10 067 €-65 €
9+10 002 €+10 578 €-576 €
10+10 002 €+11 102 €-1 100 €
11+10 002 €+11 641 €-1 639 €
12+10 002 €+12 192 €-2 190 €
13+10 002 €+12 759 €-2 757 €
14+10 002 €+13 339 €-3 337 €
15+10 002 €+13 935 €-3 933 €
16+10 002 €+14 547 €-4 545 €
17+10 002 €+15 174 €-5 172 €
18+10 002 €+15 818 €-5 816 €
19+10 002 €+16 479 €-6 477 €
20+10 002 €+17 157 €-7 155 €
21+10 002 €+17 852 €-7 850 €
22+10 002 €+18 567 €-8 565 €
23+10 002 €+19 300 €-9 298 €
24+10 002 €+20 052 €-10 050 €
25+10 002 €+20 825 €-10 823 €
Total+250 050 €+300 677 €+-50 627 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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