Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleAlès (30)
Surface73m²
Coût Total131 800€
Loyer Annuel9 232€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 506,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, calme, Exposition sud-ouest, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

ALES CENTRE VILLE. A vendre. Appartement d'une surface de 73m², situé au 2ième étage d'une copropriété. Ce dernier offre: 1 Hall d'entrée, 1 Cuisine indépendante équipée, 1 Séjour- Salon, 2 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette. Environnement calme, proximité immédiate des commodités. A visiter sans tarder.

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.123153, 4.088560
Total : 131 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 123 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9232€/an
Fourchette totale : 607€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7283€ - 11703€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 511,24 €/m²
Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 320 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-320€ (-0.3%)
Marge achat-revente :-21 480€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 032,32€
Coût de l'assurance :11 532,50€
Taxe foncière : 923,22€/an
Soit par mois : 76,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise à jour nécessaire pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 232 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 809 €
Revenus locatifs : +9 232 €
Charges déductibles : -18 809 €
Résultat foncier Année 1 : -9 577 €(Déficit de 9 577 €)
Imputable sur revenu global : 9 577 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 809 €/an
Revenus locatifs : +9 232 €
Charges déductibles : -5 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 423 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 232 €18 813 €4 428 €-9 581 €9 581 €--
29 417 €5 695 €4 311 €3 721 €---
39 605 €5 574 €4 189 €4 031 €---
49 797 €5 448 €4 063 €4 349 €---
59 993 €5 318 €3 933 €4 676 €---
610 193 €5 183 €3 799 €5 010 €---
710 397 €5 044 €3 659 €5 353 €---
810 605 €4 900 €3 515 €5 705 €---
910 817 €4 750 €3 366 €6 067 €---
1011 033 €4 596 €3 212 €6 437 €---
1111 254 €4 437 €3 052 €6 817 €---
1211 479 €4 271 €2 887 €7 208 €---
1311 709 €4 101 €2 716 €7 608 €---
1411 943 €3 924 €2 539 €8 019 €---
1512 182 €3 741 €2 356 €8 441 €---
1612 425 €3 552 €2 167 €8 873 €---
1712 674 €3 356 €1 972 €9 318 €---
1812 927 €3 154 €1 769 €9 774 €---
1913 186 €2 944 €1 560 €10 242 €---
2013 450 €2 728 €1 343 €10 722 €---
2113 719 €2 504 €1 119 €11 215 €---
2213 993 €2 272 €887 €11 721 €---
2314 273 €2 032 €647 €12 241 €---
2414 558 €1 784 €399 €12 775 €---
2514 849 €1 527 €142 €13 323 €---
TOTAL295 710 €111 645 €64 032 €184 065 €9 581 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 874 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-2 874 €+4 813 €
2+1 939 €+1 116 €+823 €
3+1 939 €+1 209 €+730 €
4+1 939 €+1 305 €+634 €
5+1 939 €+1 403 €+536 €
6+1 939 €+1 503 €+436 €
7+1 939 €+1 606 €+333 €
8+1 939 €+1 712 €+227 €
9+1 939 €+1 820 €+119 €
10+1 939 €+1 931 €+8 €
11+1 939 €+2 045 €-106 €
12+1 939 €+2 162 €-223 €
13+1 939 €+2 282 €-343 €
14+1 939 €+2 406 €-467 €
15+1 939 €+2 532 €-593 €
16+1 939 €+2 662 €-723 €
17+1 939 €+2 795 €-856 €
18+1 939 €+2 932 €-993 €
19+1 939 €+3 072 €-1 133 €
20+1 939 €+3 217 €-1 278 €
21+1 939 €+3 365 €-1 426 €
22+1 939 €+3 516 €-1 577 €
23+1 939 €+3 672 €-1 733 €
24+1 939 €+3 832 €-1 893 €
25+1 939 €+3 997 €-2 058 €
Total+48 475 €+55 219 €+-6 744 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →