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Maison de ville 12 pièces 290 m²

VilleLussant (17)
Surface290m²
Coût Total340 460€
Loyer Annuel27 157€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 301 815 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 1 040,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 12 pièces principales

Découvrez cette spacieuse maison aux beaux volumes, idéale pour une grande famille ou un projet locatif. Le bien dispose également d'un garage, de dépendances, d'une piscine ainsi que d'un jardin clos, offrant un cadre de vie agréble avec de nombreuse possibilités d'aménagement ! Honoraires à charge acquéreur : 5.9% Référence annonce : 511-3237F Date de réalisation du diagnostic : 29/08/2024 Prix hors honoraires : 285 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 447 € et 8 723 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lussant
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17430
Coordonnées : 45.962475, -0.821743
Total : 340 460€
Prix d'acquisition : 301 815€
Travaux : 14 500€
Valeur du bien : 316 315€
Frais de notaire : 24 145€
Coût estimé : 24 145€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2263€/mois
Loyer annuel estimé : 27157€/an
Fourchette totale : 1791€ - 2860€/mois
Fourchette annuelle : 21488€ - 34322€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 887,24 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :547 300 €
Prix d'achat :301 815 €
Décote à l'achat :-245 485€ (-44.9%)
Marge achat-revente :206 840€ (37.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 708,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :99,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 807,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 963,12€
Coût de l'assurance :29 790,25€
Taxe foncière : 2 715,75€/an
Soit par mois : 226,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 263,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 033,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :229,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 290 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur 290 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 500 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:14 500€
    Isolation toiture/combles: 290 m² × 50€/m² = 14500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 157 €/an
Calcul : 2 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 460 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 192 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 242 €
Revenus locatifs : +27 157 €
Charges déductibles : -30 242 €
Résultat foncier Année 1 : -3 084 €(Déficit de 3 084 €)
Imputable sur revenu global : 3 084 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 742 €/an
Revenus locatifs : +27 157 €
Charges déductibles : -15 742 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 416 €/an
Prix d'achat du bien : 301 815 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 196 180 €(65% de 301 815 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 134 €/an
Calcul : 196 180 € × 3,636% = 7 134 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 157 €30 253 €11 846 €-3 095 €3 095 €--
227 701 €15 443 €11 536 €12 257 €---
328 255 €15 123 €11 215 €13 132 €---
428 820 €14 791 €10 883 €14 029 €---
529 396 €14 447 €10 540 €14 949 €---
629 984 €14 091 €10 183 €15 893 €---
730 584 €13 722 €9 814 €16 862 €---
831 195 €13 340 €9 432 €17 856 €---
931 819 €12 944 €9 036 €18 876 €---
1032 456 €12 534 €8 626 €19 922 €---
1133 105 €12 109 €8 202 €20 996 €---
1233 767 €11 669 €7 762 €22 098 €---
1334 442 €11 214 €7 306 €23 229 €---
1435 131 €10 742 €6 834 €24 389 €---
1535 834 €10 253 €6 346 €25 581 €---
1636 550 €9 747 €5 839 €26 804 €---
1737 281 €9 222 €5 315 €28 059 €---
1838 027 €8 679 €4 772 €29 348 €---
1938 788 €8 117 €4 209 €30 671 €---
2039 563 €7 534 €3 627 €32 029 €---
2140 355 €6 931 €3 023 €33 424 €---
2241 162 €6 306 €2 398 €34 856 €---
2341 985 €5 658 €1 751 €36 327 €---
2442 825 €4 987 €1 080 €37 837 €---
2543 681 €4 293 €386 €39 388 €---
TOTAL869 862 €284 147 €171 963 €585 715 €3 095 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 929 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 585 715 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 703 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 703 €-929 €+6 632 €
2+5 703 €+3 677 €+2 026 €
3+5 703 €+3 940 €+1 763 €
4+5 703 €+4 209 €+1 494 €
5+5 703 €+4 485 €+1 218 €
6+5 703 €+4 768 €+935 €
7+5 703 €+5 059 €+644 €
8+5 703 €+5 357 €+346 €
9+5 703 €+5 663 €+40 €
10+5 703 €+5 977 €-274 €
11+5 703 €+6 299 €-596 €
12+5 703 €+6 629 €-926 €
13+5 703 €+6 969 €-1 266 €
14+5 703 €+7 317 €-1 614 €
15+5 703 €+7 674 €-1 971 €
16+5 703 €+8 041 €-2 338 €
17+5 703 €+8 418 €-2 715 €
18+5 703 €+8 804 €-3 101 €
19+5 703 €+9 201 €-3 498 €
20+5 703 €+9 609 €-3 906 €
21+5 703 €+10 027 €-4 324 €
22+5 703 €+10 457 €-4 754 €
23+5 703 €+10 898 €-5 195 €
24+5 703 €+11 351 €-5 648 €
25+5 703 €+11 816 €-6 113 €
Total+142 575 €+175 714 €+-33 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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