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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMirande (32)
Surface166m²
Coût Total258 662€
Loyer Annuel13 747€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-326€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 993,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Salon (total 31 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Exposition est

Immobilier.notaires® et l'office notarial LES 7 TERRITOIRES, SELARL vous proposent : Maison rurale à vendre - MIRANDE (32300)

A 8min de MIRANDE (32) Maison de 166m² habitables et dépendances sur 1460m² Dans un petit village proche de Mirande, maison habitables de suite. Hall d'entrée, séjour, cuisine, salon ou chambre, une grande pièce de 31m², buanderie/cellier, salle de bains. A l'étage: Palier, deux belles chambres, salle d'eau, deux chambres mansardées. Grand garage (60m²) L'ensemble se place sur 1460m² de terrain, Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Visites : Eric PERES Expert immobilier certifié TRV-FR/CSN/2022/66 Contact :

Annonce de l'étude LES 7 TERRITOIRES, SELARL - Notaires à Mirande - N° SIRET : 88952027600086

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Ville : Mirande
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.518947, 0.409499
Total : 258 662€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 80 462€
Valeur du bien : 245 462€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13747€/an
Fourchette totale : 888€ - 1478€/mois
Fourchette annuelle : 10655€ - 17736€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 136,36 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 636 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-23 636€ (-12.5%)
Marge achat-revente :-70 026€ (-37.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 662€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 281,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 356,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 665,61€
Coût de l'assurance :22 632,92€
Taxe foncière : 1 374,69€/an
Soit par mois : 114,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 145,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 471,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-325,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 166 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: 1 installation pour 166 m²
Raison: Assurer le bon état des tuyauteries et évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 462 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 450€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 75€/m² = 12450€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 11500€ + Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (pose comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:17 500€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Électricité - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes électricité: 166 m² × 10€/m² = 1660€, Main d'œuvre: 340€
  • Plomberie - Mise à jour:1 162€
    Mise à jour plomberie: 166 m² × 7€/m² = 1162€, Main d'œuvre: 38€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 747 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 662 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 905 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 462 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 425 €
Revenus locatifs : +13 747 €
Charges déductibles : -91 425 €
Résultat foncier Année 1 : -77 678 €(Déficit de 77 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 963 €/an
Revenus locatifs : +13 747 €
Charges déductibles : -10 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56277.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 747 €91 433 €8 691 €-77 686 €21 400 €56 286 €56 286 €
214 022 €10 740 €8 460 €3 282 €--53 005 €
314 302 €10 502 €8 222 €3 801 €--49 204 €
414 588 €10 255 €7 975 €4 334 €--44 870 €
514 880 €9 999 €7 719 €4 881 €--39 989 €
615 178 €9 735 €7 455 €5 443 €--34 546 €
715 481 €9 461 €7 181 €6 020 €--28 526 €
815 791 €9 178 €6 898 €6 613 €--21 913 €
916 107 €8 886 €6 606 €7 221 €--14 692 €
1016 429 €8 583 €6 303 €7 846 €--6 846 €
1116 757 €8 270 €5 990 €8 488 €---
1217 093 €7 946 €5 666 €9 147 €---
1317 434 €7 610 €5 330 €9 824 €---
1417 783 €7 264 €4 984 €10 520 €---
1518 139 €6 905 €4 625 €11 234 €---
1618 502 €6 534 €4 254 €11 968 €---
1718 872 €6 149 €3 869 €12 722 €---
1819 249 €5 752 €3 472 €13 497 €---
1919 634 €5 341 €3 061 €14 293 €---
2020 027 €4 916 €2 636 €15 111 €---
2120 427 €4 476 €2 196 €15 951 €---
2220 836 €4 021 €1 741 €16 815 €---
2321 252 €3 550 €1 270 €17 702 €---
2421 677 €3 063 €783 €18 614 €---
2522 111 €2 559 €279 €19 552 €---
TOTAL440 317 €263 128 €125 666 €177 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 887 €-6 420 €+9 307 €
2+2 887 €0 €+2 887 €
3+2 887 €0 €+2 887 €
4+2 887 €0 €+2 887 €
5+2 887 €0 €+2 887 €
6+2 887 €0 €+2 887 €
7+2 887 €0 €+2 887 €
8+2 887 €0 €+2 887 €
9+2 887 €0 €+2 887 €
10+2 887 €0 €+2 887 €
11+2 887 €+492 €+2 395 €
12+2 887 €+2 744 €+143 €
13+2 887 €+2 947 €-60 €
14+2 887 €+3 156 €-269 €
15+2 887 €+3 370 €-483 €
16+2 887 €+3 590 €-703 €
17+2 887 €+3 817 €-930 €
18+2 887 €+4 049 €-1 162 €
19+2 887 €+4 288 €-1 401 €
20+2 887 €+4 533 €-1 646 €
21+2 887 €+4 785 €-1 898 €
22+2 887 €+5 044 €-2 157 €
23+2 887 €+5 311 €-2 424 €
24+2 887 €+5 584 €-2 697 €
25+2 887 €+5 865 €-2 978 €
Total+72 175 €+53 157 €+19 018 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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