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Maison à vendre

Bien expiré
VillePoullaouen (29)
Surface63m²
Coût Total99 410€
Loyer Annuel5 696€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 2 chambres, Belle vue, Non meublé

En campagne, dans un hameau agréable à 10 minutes de Carhaix, une maison en pierres ayant: Cuisine avec cheminée, salon, wc, salle d'eau, débarrasA l'étage, deux chambres mansardées Remise, dépendance au pignon, jardin attenant offrant une jolie vue sur la campagne environnante Pour plus de renseignements prendre contact

52 500 euros. 50 000 euros + Honoraires de négo. : 2 500 euros (soit 5% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Poullaouen
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29246
Coordonnées : 48.348128, -3.625435
Total : 99 410€
Prix d'acquisition : 52 500€
Travaux : 42 710€
Valeur du bien : 95 210€
Frais de notaire : 4 200€
Coût estimé : 4 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5696€/an
Fourchette totale : 384€ - 587€/mois
Fourchette annuelle : 4606€ - 7045€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :63 000 €
Prix d'achat :52 500 €
Décote à l'achat :-10 500€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-36 410€ (-57.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 521,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 296,30€
Coût de l'assurance :8 698,37€
Taxe foncière : 569,62€/an
Soit par mois : 47,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 474,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 564 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 63 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon complet (estimation 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 710 €(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 710€
    Isolation combles: 63 m² × 70€/m² = 4410€, Main d'œuvre: 300€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 7000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie complète: 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Poullaouen). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 510€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 696 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 410 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 965 €
Revenus locatifs : +5 696 €
Charges déductibles : -46 965 €
Résultat foncier Année 1 : -41 268 €(Déficit de 41 268 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 868 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 255 €/an
Revenus locatifs : +5 696 €
Charges déductibles : -4 255 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19868.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 125 €(65% de 52 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 241 €/an
Calcul : 34 125 € × 3,636% = 1 241 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 696 €46 968 €3 340 €-41 272 €21 400 €19 872 €19 872 €
25 810 €4 169 €3 251 €1 641 €--18 230 €
35 926 €4 077 €3 160 €1 849 €--16 381 €
46 045 €3 982 €3 065 €2 063 €--14 319 €
56 166 €3 884 €2 967 €2 282 €--12 037 €
66 289 €3 783 €2 865 €2 507 €--9 531 €
76 415 €3 677 €2 760 €2 737 €--6 793 €
86 543 €3 569 €2 651 €2 974 €--3 819 €
96 674 €3 456 €2 539 €3 218 €--601 €
106 808 €3 340 €2 422 €3 468 €---
116 944 €3 220 €2 302 €3 724 €---
127 083 €3 095 €2 177 €3 988 €---
137 224 €2 966 €2 049 €4 258 €---
147 369 €2 833 €1 915 €4 536 €---
157 516 €2 695 €1 777 €4 821 €---
167 666 €2 552 €1 635 €5 114 €---
177 820 €2 405 €1 487 €5 415 €---
187 976 €2 252 €1 334 €5 724 €---
198 136 €2 094 €1 176 €6 042 €---
208 298 €1 931 €1 013 €6 368 €---
218 464 €1 762 €844 €6 703 €---
228 634 €1 587 €669 €7 047 €---
238 806 €1 406 €488 €7 400 €---
248 982 €1 219 €301 €7 764 €---
259 162 €1 025 €107 €8 137 €---
TOTAL182 452 €113 945 €48 296 €68 506 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 196 €-6 420 €+7 616 €
2+1 196 €0 €+1 196 €
3+1 196 €0 €+1 196 €
4+1 196 €0 €+1 196 €
5+1 196 €0 €+1 196 €
6+1 196 €0 €+1 196 €
7+1 196 €0 €+1 196 €
8+1 196 €0 €+1 196 €
9+1 196 €0 €+1 196 €
10+1 196 €+860 €+336 €
11+1 196 €+1 117 €+79 €
12+1 196 €+1 196 €0 €
13+1 196 €+1 277 €-81 €
14+1 196 €+1 361 €-165 €
15+1 196 €+1 446 €-250 €
16+1 196 €+1 534 €-338 €
17+1 196 €+1 624 €-428 €
18+1 196 €+1 717 €-521 €
19+1 196 €+1 812 €-616 €
20+1 196 €+1 910 €-714 €
21+1 196 €+2 011 €-815 €
22+1 196 €+2 114 €-918 €
23+1 196 €+2 220 €-1 024 €
24+1 196 €+2 329 €-1 133 €
25+1 196 €+2 441 €-1 245 €
Total+29 900 €+20 552 €+9 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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