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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface78m²
Coût Total156 700€
Loyer Annuel10 495€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 282,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m²

REFERENCE ANNONCE : GODEFROY - Saint-André-les-Vergers dans l'Aube (10), Secteur Hôpital, des services de proximités, et des écoles, Appartement de type IV traversant, lumineux, idéal investisseur. R/ch surélevé, vaste entrée, salle à manger et salon, deux chambres, placard, dressing, salle d'eau, WC. Cave. Parking libre. Jardin privé à la copro.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 280 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/08/2025

Consommation énergie primaire : 285.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 880 € et 2 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.275925, 4.039943
Total : 156 700€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 48 700€
Valeur du bien : 148 700€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 875€/mois
Loyer annuel estimé : 10495€/an
Fourchette totale : 707€ - 1082€/mois
Fourchette annuelle : 8487€ - 12978€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 821,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 129,47€
Coût de l'assurance :13 711,25€
Taxe foncière : 1 049,52€/an
Soit par mois : 87,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 874,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais un peu datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et finitions
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon spacieux avec quelques marques sur les murs
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique pour l'appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour si ancien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 700 €(624 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 875 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 495 €/an
Calcul : 875 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 050 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 558 €
Revenus locatifs : +10 495 €
Charges déductibles : -55 558 €
Résultat foncier Année 1 : -45 063 €(Déficit de 45 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 663 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 858 €/an
Revenus locatifs : +10 495 €
Charges déductibles : -6 858 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23662.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 495 €55 563 €5 265 €-45 068 €21 400 €23 668 €23 668 €
210 705 €6 723 €5 125 €3 982 €--19 686 €
310 919 €6 579 €4 981 €4 341 €--15 345 €
411 138 €6 429 €4 831 €4 709 €--10 637 €
511 360 €6 274 €4 676 €5 086 €--5 551 €
611 588 €6 114 €4 516 €5 473 €--77 €
711 819 €5 948 €4 350 €5 871 €---
812 056 €5 777 €4 179 €6 279 €---
912 297 €5 600 €4 002 €6 697 €---
1012 543 €5 416 €3 818 €7 126 €---
1112 794 €5 227 €3 629 €7 567 €---
1213 049 €5 030 €3 432 €8 019 €---
1313 310 €4 827 €3 229 €8 483 €---
1413 577 €4 617 €3 019 €8 960 €---
1513 848 €4 400 €2 802 €9 449 €---
1614 125 €4 175 €2 577 €9 950 €---
1714 408 €3 942 €2 344 €10 466 €---
1814 696 €3 701 €2 104 €10 994 €---
1914 990 €3 452 €1 855 €11 537 €---
2015 290 €3 195 €1 597 €12 095 €---
2115 595 €2 928 €1 330 €12 667 €---
2215 907 €2 653 €1 055 €13 254 €---
2316 225 €2 368 €770 €13 858 €---
2416 550 €2 072 €475 €14 477 €---
2516 881 €1 767 €169 €15 114 €---
TOTAL336 165 €164 779 €76 129 €171 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 495 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 204 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 204 €-6 420 €+8 624 €
2+2 204 €0 €+2 204 €
3+2 204 €0 €+2 204 €
4+2 204 €0 €+2 204 €
5+2 204 €0 €+2 204 €
6+2 204 €0 €+2 204 €
7+2 204 €+1 738 €+466 €
8+2 204 €+1 884 €+320 €
9+2 204 €+2 009 €+195 €
10+2 204 €+2 138 €+66 €
11+2 204 €+2 270 €-66 €
12+2 204 €+2 406 €-202 €
13+2 204 €+2 545 €-341 €
14+2 204 €+2 688 €-484 €
15+2 204 €+2 835 €-631 €
16+2 204 €+2 985 €-781 €
17+2 204 €+3 140 €-936 €
18+2 204 €+3 298 €-1 094 €
19+2 204 €+3 461 €-1 257 €
20+2 204 €+3 628 €-1 424 €
21+2 204 €+3 800 €-1 596 €
22+2 204 €+3 976 €-1 772 €
23+2 204 €+4 157 €-1 953 €
24+2 204 €+4 343 €-2 139 €
25+2 204 €+4 534 €-2 330 €
Total+55 100 €+51 416 €+3 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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