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Détails du bien

Bien expiré
VilleSalon-de-Provence (13)
Surface161
Coût Total356 005
Loyer Annuel27 336
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+170
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 1 677,02 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'office notarial SAS DIDIER BESSAT-CHRISTOPHE DASI-VINCENT COLONNA-PIERRE CLEMENT, SCP vous propose : Villa à vendre en Immo-interactif


Adresse du bien : 91, rue Becarue 13300 SALON DE PROVENCE


Salon de Provence VENTE IMMO INTER ACTIF, 91, rue Becarue - Maison T6 d'environ 161 m² sur 2 niveaux, dont combles aménagés, garage (18.5m²)- l'ensemble édifié sur un terrain de 304m² - TRAVAUX à PREVOIR - Villa de 1972 exposée Sud, comprenant en rez de chaussée: un hall d'entrée, une vaste pièce de vie avec sa cuisine (47m²), WC - Au 1er étage, un dégagement, un dressing, une salle de bains, 4 chambres, un WC, et les combles aménagés. Garage 18.50 m² - chauffage au fuel, Fenêtres PVC Double Vitrage, Toiture à réviser - Classe énergie : E - Classe climat : E - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 4610 à 6300 € (base 2021/ 2022/ 2023) - PRIX de la 1êre OFFRE Possible 270 000 Euros Hon. Négo Inclus TTC charge acq. - OUVERTURE de la salle de vente du MERCREDI 02 octobre 13H00 au JEUDI 03 octobre13H00 - Pas des Offres 3 000€ - Réf: 059/3149 - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Géorisques. Pour toute information complémentaire et visites, veuillez contacter Jérôme GOURDON


Contact :


Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 270 000 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 3 000 euros.
  • Réception des offres du 02/10/2024 à 13:00 au 03/10/2024 à 13:00 sur le site Immo-interactif®.

Annonce de l'étude SAS DIDIER BESSAT-CHRISTOPHE DASI-VINCENT COLONNA-PIERRE CLEMENT - Notaires à Salon-de-Provence - N° SIRET : 39185251400028


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Ville : Salon-de-Provence
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13300
Total : 356 005
Prix d'acquisition : 270 000
Travaux : 64 405
Valeur du bien : 334 405
Frais de notaire : 21 600
Coût estimé : 21 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161
Loyer prédit : 14.15€/m²/mois
Fourchette : 10.98€ - 18.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 2278€/mois
Loyer annuel estimé : 27336€/an
Fourchette totale : 1768€ - 2935€/mois
Fourchette annuelle : 21220€ - 35215€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 005
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 776,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :103,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 880,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 951,65
Coût de l'assurance :31 150,44
Taxe foncière : 2 733,61€/an
Soit par mois : 227,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 278,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 108,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel actuel
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface des combles (environ 80 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres PVC double vitrage
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture
Révision de la toiture pour s'assurer de son étanchéité et de son bon état
Quantité: surface toiture à évaluer
Raison: Toiture à réviser - état non précisé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 405(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 105
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 000
    Isolation combles: 80 m² × 40€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres PVC double vitrage: 4 fenêtres × 600€/fenêtre = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:8 400
    Rénovation chambres: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Peinture murs: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Vérification électricité: 750€, Main d'œuvre incluse
  • Gros œuvre:2 400
    Révision toiture: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salon-de-Provence (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 105✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 278 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 336 €/an
Calcul : 2 278 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 198 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 005 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 246 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 405
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 582
Revenus locatifs : +27 336
Charges déductibles : -80 582
Résultat foncier Année 1 : -53 246(Déficit de 53 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 846
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 177 €/an
Revenus locatifs : +27 336
Charges déductibles : -16 177
Résultat foncier Années 2+ : 11 159 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31846.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 33680 59412 209-53 25821 400 €31 858 €31 858 €
227 88315 86811 88812 015--19 843 €
328 44015 53511 55612 905--6 938 €
429 00915 19111 21213 818---
529 58914 83510 85514 755---
630 18114 46610 48615 715---
730 78514 08410 10416 701---
831 40113 6899 70917 712---
932 02913 2799 30018 749---
1032 66912 8568 87619 813---
1133 32312 4178 43720 906---
1233 98911 9637 98322 026---
1334 66911 4937 51323 176---
1435 36211 0067 02624 356---
1536 06910 5026 52225 567---
1636 7919 9806 00126 810---
1737 5279 4405 46128 086---
1838 2778 8814 90229 396---
1939 0438 3024 32330 740---
2039 8237 7033 72432 120---
2140 6207 0833 10333 537---
2241 4326 4412 46134 992---
2342 2615 7761 79636 485---
2443 1065 0881 10838 019---
2543 9684 37539539 593---
TOTAL875 582340 847176 952534 73521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 534 735
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 741 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 741-6 420+12 161
2+5 7410+5 741
3+5 7410+5 741
4+5 741+2 064+3 677
5+5 741+4 426+1 315
6+5 741+4 715+1 026
7+5 741+5 010+731
8+5 741+5 314+427
9+5 741+5 625+116
10+5 741+5 944-203
11+5 741+6 272-531
12+5 741+6 608-867
13+5 741+6 953-1 212
14+5 741+7 307-1 566
15+5 741+7 670-1 929
16+5 741+8 043-2 302
17+5 741+8 426-2 685
18+5 741+8 819-3 078
19+5 741+9 222-3 481
20+5 741+9 636-3 895
21+5 741+10 061-4 320
22+5 741+10 498-4 757
23+5 741+10 946-5 205
24+5 741+11 406-5 665
25+5 741+11 878-6 137
Total+143 525+160 420+-16 895
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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