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Maison 5 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleSainte-Croix-Volvestre (09)
Surface105
Coût Total152 830
Loyer Annuel9 597
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 723,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Sonia Bouhamri () vous propose : Maison de ville à rénover à Sainte-Croix-Volvestre à 20 mn de st Girons. Située au cOEur de Sainte-Croix-Volvestre, à proximité des commodités et des commerces locaux, cette maison de ville offre un potentiel incroyable pour réaliser votre projet de vie. Construite en 1930, cette maison de 105m² environ avec un terrain de 600m² environattenant

La maison s'étend sur deux étages offrant au total 5 pièces dont 3 chambres spacieuses et une dépendance. Chaque chambre dispose d'une surface confortable . La salle d'eau existante ainsi que la cuisine et la salle à manger offrent des possibilités de rénovation pour en faire des pièces modernes et fonctionnelles.

L'authenticité et le cachet de cette maison de ville ancienne sauront séduire les amateurs de belles pierres et de rénovation.

En termes de commodités, prévoir des travaux de rénovation pour remettre cette maison au goût du jour. Cependant, une fois les travaux réalisés, vous pourrez bénéficier d'un cadre de vie unique dans un quartier plein de charme.

N'hésitez pas à investir dans ce projet de rénovation pour donner vie à cette maison de ville pleine de potentiel. Avec un peu d'imagination et de travaux, cette maison deviendra un véritable cocon familial dans un environnement paisible. Opportunité à saisir, contactez-nous pour plus d'informations !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : DPE NS indice et GES NS indice . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mlle Sonia Bouhamri EI (ID 89874), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Foix sous le numéro 990205866, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Le présent bien est commercialisé dans le cadre d'une délégation de mandat.

Ville : Sainte-Croix-Volvestre
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09230
Coordonnées : 43.124617, 1.169796
Total : 152 830
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 70 750
Valeur du bien : 146 750
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9597€/an
Fourchette totale : 607€ - 1054€/mois
Fourchette annuelle : 7280€ - 12651€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 637,34 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 920
Prix d'achat :76 000
Décote à l'achat :-95 920 (-55.8%)
Marge achat-revente :19 090€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 830
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :44,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 802,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 493,81
Coût de l'assurance :13 372,62
Taxe foncière : 317,00€/an
Soit par mois : 26,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 799,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 105 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 750(674 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:6 300
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:4 200
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 050
    Peinture murs: 15 m² × 70€/m² = 1050€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:6 300
    Mise aux normes plomberie: 105 m² × 60€/m² = 6300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Croix-Volvestre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 597 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 830 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 747
Revenus locatifs : +9 597
Charges déductibles : -76 747
Résultat foncier Année 1 : -67 150(Déficit de 67 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 750
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 997 €/an
Revenus locatifs : +9 597
Charges déductibles : -5 997
Résultat foncier Années 2+ : 3 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45750.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 59776 7525 150-67 15521 400 €45 755 €45 755 €
29 7895 8665 0143 923--41 832 €
39 9855 7244 8724 260--37 572 €
410 1845 5784 7264 606--32 966 €
510 3885 4274 5754 961--28 005 €
610 5965 2704 4185 325--22 679 €
710 8085 1084 2575 699--16 980 €
811 0244 9414 0896 083--10 897 €
911 2444 7683 9166 477--4 421 €
1011 4694 5883 7366 881---
1111 6994 4033 5517 296---
1211 9324 2113 3597 722---
1312 1714 0123 1608 159---
1412 4153 8072 9558 608---
1512 6633 5942 7429 069---
1612 9163 3742 5229 542---
1713 1743 1462 29510 028---
1813 4382 9112 05910 527---
1913 7072 6671 81511 039---
2013 9812 4151 56311 566---
2114 2602 1541 30312 106---
2214 5461 8851 03312 661---
2314 8371 60575313 231---
2415 1331 31746513 817---
2515 4361 01816614 418---
TOTAL307 390166 54174 494140 84821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 848
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 015-6 420+8 435
2+2 0150+2 015
3+2 0150+2 015
4+2 0150+2 015
5+2 0150+2 015
6+2 0150+2 015
7+2 0150+2 015
8+2 0150+2 015
9+2 0150+2 015
10+2 015+738+1 277
11+2 015+2 189-174
12+2 015+2 317-302
13+2 015+2 448-433
14+2 015+2 582-567
15+2 015+2 721-706
16+2 015+2 863-848
17+2 015+3 008-993
18+2 015+3 158-1 143
19+2 015+3 312-1 297
20+2 015+3 470-1 455
21+2 015+3 632-1 617
22+2 015+3 798-1 783
23+2 015+3 969-1 954
24+2 015+4 145-2 130
25+2 015+4 325-2 310
Total+50 375+42 255+8 120
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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