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Maison 5 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleSainte-Croix-Volvestre (09)
Surface105m²
Coût Total152 830€
Loyer Annuel9 597€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 723,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Sonia Bouhamri () vous propose : Maison de ville à rénover à Sainte-Croix-Volvestre à 20 mn de st Girons. Située au cOEur de Sainte-Croix-Volvestre, à proximité des commodités et des commerces locaux, cette maison de ville offre un potentiel incroyable pour réaliser votre projet de vie. Construite en 1930, cette maison de 105m² environ avec un terrain de 600m² environattenant

La maison s'étend sur deux étages offrant au total 5 pièces dont 3 chambres spacieuses et une dépendance. Chaque chambre dispose d'une surface confortable . La salle d'eau existante ainsi que la cuisine et la salle à manger offrent des possibilités de rénovation pour en faire des pièces modernes et fonctionnelles.

L'authenticité et le cachet de cette maison de ville ancienne sauront séduire les amateurs de belles pierres et de rénovation.

En termes de commodités, prévoir des travaux de rénovation pour remettre cette maison au goût du jour. Cependant, une fois les travaux réalisés, vous pourrez bénéficier d'un cadre de vie unique dans un quartier plein de charme.

N'hésitez pas à investir dans ce projet de rénovation pour donner vie à cette maison de ville pleine de potentiel. Avec un peu d'imagination et de travaux, cette maison deviendra un véritable cocon familial dans un environnement paisible. Opportunité à saisir, contactez-nous pour plus d'informations !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : DPE NS indice et GES NS indice . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mlle Sonia Bouhamri EI (ID 89874), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Foix sous le numéro 990205866, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Le présent bien est commercialisé dans le cadre d'une délégation de mandat.

Ville : Sainte-Croix-Volvestre
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09230
Coordonnées : 43.124617, 1.169796
Total : 152 830€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 70 750€
Valeur du bien : 146 750€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9597€/an
Fourchette totale : 607€ - 1054€/mois
Fourchette annuelle : 7280€ - 12651€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 637,34 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 920 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-95 920€ (-55.8%)
Marge achat-revente :19 090€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :44,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 802,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 493,81€
Coût de l'assurance :13 372,62€
Taxe foncière : 317,00€/an
Soit par mois : 26,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 799,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 105 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 750 €(674 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:4 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 050€
    Peinture murs: 15 m² × 70€/m² = 1050€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:6 300€
    Mise aux normes plomberie: 105 m² × 60€/m² = 6300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Croix-Volvestre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 597 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 830 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 747 €
Revenus locatifs : +9 597 €
Charges déductibles : -76 747 €
Résultat foncier Année 1 : -67 150 €(Déficit de 67 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 750 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 997 €/an
Revenus locatifs : +9 597 €
Charges déductibles : -5 997 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45750.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 597 €76 752 €5 150 €-67 155 €21 400 €45 755 €45 755 €
29 789 €5 866 €5 014 €3 923 €--41 832 €
39 985 €5 724 €4 872 €4 260 €--37 572 €
410 184 €5 578 €4 726 €4 606 €--32 966 €
510 388 €5 427 €4 575 €4 961 €--28 005 €
610 596 €5 270 €4 418 €5 325 €--22 679 €
710 808 €5 108 €4 257 €5 699 €--16 980 €
811 024 €4 941 €4 089 €6 083 €--10 897 €
911 244 €4 768 €3 916 €6 477 €--4 421 €
1011 469 €4 588 €3 736 €6 881 €---
1111 699 €4 403 €3 551 €7 296 €---
1211 932 €4 211 €3 359 €7 722 €---
1312 171 €4 012 €3 160 €8 159 €---
1412 415 €3 807 €2 955 €8 608 €---
1512 663 €3 594 €2 742 €9 069 €---
1612 916 €3 374 €2 522 €9 542 €---
1713 174 €3 146 €2 295 €10 028 €---
1813 438 €2 911 €2 059 €10 527 €---
1913 707 €2 667 €1 815 €11 039 €---
2013 981 €2 415 €1 563 €11 566 €---
2114 260 €2 154 €1 303 €12 106 €---
2214 546 €1 885 €1 033 €12 661 €---
2314 837 €1 605 €753 €13 231 €---
2415 133 €1 317 €465 €13 817 €---
2515 436 €1 018 €166 €14 418 €---
TOTAL307 390 €166 541 €74 494 €140 848 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 015 €-6 420 €+8 435 €
2+2 015 €0 €+2 015 €
3+2 015 €0 €+2 015 €
4+2 015 €0 €+2 015 €
5+2 015 €0 €+2 015 €
6+2 015 €0 €+2 015 €
7+2 015 €0 €+2 015 €
8+2 015 €0 €+2 015 €
9+2 015 €0 €+2 015 €
10+2 015 €+738 €+1 277 €
11+2 015 €+2 189 €-174 €
12+2 015 €+2 317 €-302 €
13+2 015 €+2 448 €-433 €
14+2 015 €+2 582 €-567 €
15+2 015 €+2 721 €-706 €
16+2 015 €+2 863 €-848 €
17+2 015 €+3 008 €-993 €
18+2 015 €+3 158 €-1 143 €
19+2 015 €+3 312 €-1 297 €
20+2 015 €+3 470 €-1 455 €
21+2 015 €+3 632 €-1 617 €
22+2 015 €+3 798 €-1 783 €
23+2 015 €+3 969 €-1 954 €
24+2 015 €+4 145 €-2 130 €
25+2 015 €+4 325 €-2 310 €
Total+50 375 €+42 255 €+8 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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