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Appartement à rénover direct propriétaire

VilleSarreguemines (57)
Surface39m²
Coût Total74 360€
Loyer Annuel5 463€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 42 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 076,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Opportunité à saisir : Je vends cet appartement de 2 pièces de 39 m² à rénover, situé à Sarreguemines. Cet appartement au rez-de-chaussée d'un petit immeuble de 4 logements, comprend une cuisine ouverte sur la pièce à vivre, une salle de bains avec baignoire, un WC séparé et une chambre.

  • Appartement à rénover
  • Construction ancienne
  • idéal investisseur, très bon rendement locatif
  • ou 1er acquisition L'appartement est situé proche du centre-ville de Sarreguemines. Chauffage au gaz individuel. Faible charges de copropriété N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Appartement fraîchement remis à la vente, après compromis annulé, pas sérieux s’abstenir !
Ville : Sarreguemines
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57200
Coordonnées : 49.115240, 7.073470
Total : 74 360€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 29 000€
Valeur du bien : 71 000€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 11.67€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 455€/mois
Loyer annuel estimé : 5463€/an
Fourchette totale : 367€ - 565€/mois
Fourchette annuelle : 4400€ - 6784€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :368,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 389,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 126,28€
Coût de l'assurance :6 506,50€
Taxe foncière : 546,34€/an
Soit par mois : 45,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 455,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 435,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz individuel ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 000 €(744 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarreguemines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 463 €/an
Calcul : 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 546 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 303 €
Revenus locatifs : +5 463 €
Charges déductibles : -32 303 €
Résultat foncier Année 1 : -26 839 €(Déficit de 26 839 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 439 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 303 €/an
Revenus locatifs : +5 463 €
Charges déductibles : -3 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 161 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5439.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 463 €32 305 €2 498 €-26 842 €21 400 €5 442 €5 442 €
25 573 €3 239 €2 432 €2 334 €--3 108 €
35 684 €3 170 €2 364 €2 514 €--594 €
45 798 €3 099 €2 293 €2 699 €---
55 914 €3 026 €2 219 €2 888 €---
66 032 €2 950 €2 143 €3 082 €---
76 153 €2 871 €2 064 €3 282 €---
86 276 €2 790 €1 983 €3 486 €---
96 401 €2 706 €1 899 €3 696 €---
106 529 €2 619 €1 812 €3 911 €---
116 660 €2 529 €1 722 €4 131 €---
126 793 €2 435 €1 629 €4 358 €---
136 929 €2 339 €1 532 €4 590 €---
147 068 €2 239 €1 433 €4 828 €---
157 209 €2 136 €1 330 €5 073 €---
167 353 €2 029 €1 223 €5 324 €---
177 500 €1 919 €1 112 €5 581 €---
187 650 €1 805 €998 €5 845 €---
197 803 €1 687 €880 €6 116 €---
207 959 €1 564 €758 €6 395 €---
218 118 €1 438 €631 €6 680 €---
228 281 €1 307 €501 €6 974 €---
238 446 €1 172 €365 €7 275 €---
248 615 €1 032 €225 €7 584 €---
258 788 €887 €80 €7 901 €---
TOTAL174 996 €85 291 €36 126 €89 704 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 704 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 147 €-6 420 €+7 567 €
2+1 147 €0 €+1 147 €
3+1 147 €0 €+1 147 €
4+1 147 €+632 €+515 €
5+1 147 €+866 €+281 €
6+1 147 €+925 €+222 €
7+1 147 €+984 €+163 €
8+1 147 €+1 046 €+101 €
9+1 147 €+1 109 €+38 €
10+1 147 €+1 173 €-26 €
11+1 147 €+1 239 €-92 €
12+1 147 €+1 307 €-160 €
13+1 147 €+1 377 €-230 €
14+1 147 €+1 448 €-301 €
15+1 147 €+1 522 €-375 €
16+1 147 €+1 597 €-450 €
17+1 147 €+1 674 €-527 €
18+1 147 €+1 754 €-607 €
19+1 147 €+1 835 €-688 €
20+1 147 €+1 918 €-771 €
21+1 147 €+2 004 €-857 €
22+1 147 €+2 092 €-945 €
23+1 147 €+2 182 €-1 035 €
24+1 147 €+2 275 €-1 128 €
25+1 147 €+2 370 €-1 223 €
Total+28 675 €+26 911 €+1 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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