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Maison 9 pièces 203 m²

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface203m²
Coût Total280 110€
Loyer Annuel24 792€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+380€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 203 m²
Prix au m² : 1 182,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 203 m² - Maison 9 pièces 203 m²

Maison en pierre divisée en deux logements, avec entrées indépendantes possibles. Le bien se compose de deux niveaux offrant de beaux volumes, plusieurs pièces de vie, cuisines, salles d’eau/bain et 4 chambres au total. Présence de vérandas, d’un garage, de dépendances et d’un puits.

Construction en pierre, chauffage par pompe à chaleur air/eau, assainissement tout-à-l’égout. Menuiseries mixtes bois et PVC, volets roulants et battants.

Piscine entièrement rénovée en 2020.

Sous-compteurs déjà en place, idéal pour investissement locatif, maison familiale ou projet multi-générationnel.

Surface : 203 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/08/2025

Consommation énergie primaire : 172 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 74 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 650 € et 3 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.152704, 4.079262
Total : 280 110€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 20 910€
Valeur du bien : 260 910€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 203m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2066€/mois
Loyer annuel estimé : 24792€/an
Fourchette totale : 1653€ - 2583€/mois
Fourchette annuelle : 19831€ - 30994€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 397,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :81,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 479,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 228,17€
Coût de l'assurance :24 509,62€
Taxe foncière : 2 479,19€/an
Soit par mois : 206,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 065,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 686,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :379,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire de 172 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la pompe à chaleur air/eau existante pour assurer son efficacité.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Bien que le système soit en place, un entretien est recommandé pour maintenir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: 10 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, mais un rafraîchissement léger peut être bénéfique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 910 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:210€
    Entretien pompe à chaleur air/eau: 1 système × 210€ = 210€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:150€
    Carrelage 10 m²: 100€/m² × 10 = 1000€, Main d'œuvre: 150€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (coût moyen incluant plomberie, électricité, matériaux, et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 60 m²: 120€/m² × 60 = 7200€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 350€
    Peinture murs et plafonds 45 m²: 30€/m² × 45 = 1350€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 210€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 066 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 792 €/an
Calcul : 2 066 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 110 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 980 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 479 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 967 €
Revenus locatifs : +24 792 €
Charges déductibles : -33 967 €
Résultat foncier Année 1 : -9 175 €(Déficit de 9 175 €)
Imputable sur revenu global : 9 175 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 057 €/an
Revenus locatifs : +24 792 €
Charges déductibles : -13 057 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 735 €/an
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 792 €33 976 €9 607 €-9 184 €9 184 €--
225 288 €12 813 €9 354 €12 474 €---
325 794 €12 552 €9 092 €13 242 €---
426 309 €12 281 €8 821 €14 028 €---
526 836 €12 001 €8 541 €14 835 €---
627 372 €11 710 €8 251 €15 662 €---
727 920 €11 410 €7 950 €16 510 €---
828 478 €11 099 €7 639 €17 379 €---
929 048 €10 777 €7 317 €18 271 €---
1029 629 €10 443 €6 984 €19 185 €---
1130 221 €10 098 €6 639 €20 123 €---
1230 826 €9 741 €6 281 €21 085 €---
1331 442 €9 371 €5 911 €22 071 €---
1432 071 €8 988 €5 528 €23 083 €---
1532 712 €8 592 €5 132 €24 121 €---
1633 367 €8 181 €4 721 €25 186 €---
1734 034 €7 756 €4 297 €26 278 €---
1834 715 €7 316 €3 857 €27 398 €---
1935 409 €6 861 €3 401 €28 548 €---
2036 117 €6 389 €2 930 €29 728 €---
2136 840 €5 901 €2 442 €30 938 €---
2237 576 €5 396 €1 936 €32 180 €---
2338 328 €4 873 €1 413 €33 455 €---
2439 094 €4 331 €872 €34 763 €---
2539 876 €3 771 €311 €36 106 €---
TOTAL794 093 €246 628 €139 228 €547 465 €9 184 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 755 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 547 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 206 €-2 755 €+7 961 €
2+5 206 €+3 742 €+1 464 €
3+5 206 €+3 973 €+1 233 €
4+5 206 €+4 209 €+997 €
5+5 206 €+4 450 €+756 €
6+5 206 €+4 699 €+507 €
7+5 206 €+4 953 €+253 €
8+5 206 €+5 214 €-8 €
9+5 206 €+5 481 €-275 €
10+5 206 €+5 756 €-550 €
11+5 206 €+6 037 €-831 €
12+5 206 €+6 325 €-1 119 €
13+5 206 €+6 621 €-1 415 €
14+5 206 €+6 925 €-1 719 €
15+5 206 €+7 236 €-2 030 €
16+5 206 €+7 556 €-2 350 €
17+5 206 €+7 883 €-2 677 €
18+5 206 €+8 220 €-3 014 €
19+5 206 €+8 564 €-3 358 €
20+5 206 €+8 918 €-3 712 €
21+5 206 €+9 281 €-4 075 €
22+5 206 €+9 654 €-4 448 €
23+5 206 €+10 036 €-4 830 €
24+5 206 €+10 429 €-5 223 €
25+5 206 €+10 832 €-5 626 €
Total+130 150 €+164 240 €+-34 090 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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