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Détails du bien

Bien expiré
VilleArles-sur-Tech (66)
Surface229m²
Coût Total274 700€
Loyer Annuel21 957€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 982,53 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Foncia vous propose cet appartement lumineux alliant espaces et volumes, situé à deux pas des commodités au centre d'Arles. On entre dans l'appartement par un escalier privatif donnant sur un hall desservant l'étage comprenant : La cuisine équipée indépendante ouvrant sur la terrasse, Le séjour immense avec un poele à bois, La chambre parentale avec dressing, La salle de bains, douche et double vasque, toilettes, Une buanderie. Du hall on accède aussi à l'escalier menant à l'étage ou se trouve trois belles chambres mansardées et une belle salle de bains. L'appartement est en excellent état, mêlant ancien et moderne, vous pouvez poser vos valises. Petite copropriété avec syndic bénévole, peu de charges.

Les photos parlent d'elles-mêmes, mais rien ne vaut une visite pour apprécier les espaces, n'hésitez pas à me contacter.

Laurent. COCHAIN Agent commercial

RSAC n°445345150 à PERPIGNAN FONCIA Perpignan 52 Boulevard Georges Clemenceau - 66000 Perpignan - CPI74012016000012160

Ville : Arles-sur-Tech
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66150
Total : 274 700€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 31 700€
Valeur du bien : 256 700€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.25€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1830€/mois
Loyer annuel estimé : 21957€/an
Fourchette totale : 1430€ - 2341€/mois
Fourchette annuelle : 17162€ - 28091€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 340,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :77,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 417,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 332,77€
Coût de l'assurance :23 349,50€
Taxe foncière : 2 195,69€/an
Soit par mois : 182,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 829,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 600,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un poêle à granulés ou d'une pompe à chaleur air/air pour améliorer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel gain d'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, remplacement des menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessité de rafraîchissement et mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des meubles de cuisine, vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'éclairage.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer la sécurité électrique de l'appartement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arles-sur-Tech (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 957 €/an
Calcul : 1 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 934 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 196 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 669 €
Revenus locatifs : +21 957 €
Charges déductibles : -43 669 €
Résultat foncier Année 1 : -21 712 €(Déficit de 21 712 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 312 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 969 €/an
Revenus locatifs : +21 957 €
Charges déductibles : -11 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 988 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 311.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 957 €43 677 €8 848 €-21 721 €21 400 €321 €321 €
222 396 €11 738 €8 608 €10 658 €---
322 844 €11 491 €8 361 €11 353 €---
423 301 €11 235 €8 106 €12 066 €---
523 767 €10 971 €7 842 €12 795 €---
624 242 €10 699 €7 569 €13 543 €---
724 727 €10 417 €7 287 €14 310 €---
825 222 €10 126 €6 996 €15 096 €---
925 726 €9 825 €6 696 €15 901 €---
1026 241 €9 515 €6 385 €16 726 €---
1126 765 €9 194 €6 064 €17 571 €---
1227 301 €8 862 €5 733 €18 438 €---
1327 847 €8 520 €5 390 €19 327 €---
1428 404 €8 166 €5 037 €20 237 €---
1528 972 €7 801 €4 671 €21 171 €---
1629 551 €7 423 €4 294 €22 128 €---
1730 142 €7 033 €3 903 €23 109 €---
1830 745 €6 630 €3 500 €24 115 €---
1931 360 €6 214 €3 084 €25 146 €---
2031 987 €5 784 €2 654 €26 203 €---
2132 627 €5 339 €2 210 €27 287 €---
2233 279 €4 880 €1 751 €28 399 €---
2333 945 €4 406 €1 276 €29 539 €---
2434 624 €3 916 €787 €30 708 €---
2535 316 €3 410 €280 €31 906 €---
TOTAL703 286 €237 275 €127 333 €466 012 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 466 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 611 €-6 420 €+11 031 €
2+4 611 €+3 101 €+1 510 €
3+4 611 €+3 406 €+1 205 €
4+4 611 €+3 620 €+991 €
5+4 611 €+3 839 €+772 €
6+4 611 €+4 063 €+548 €
7+4 611 €+4 293 €+318 €
8+4 611 €+4 529 €+82 €
9+4 611 €+4 770 €-159 €
10+4 611 €+5 018 €-407 €
11+4 611 €+5 271 €-660 €
12+4 611 €+5 531 €-920 €
13+4 611 €+5 798 €-1 187 €
14+4 611 €+6 071 €-1 460 €
15+4 611 €+6 351 €-1 740 €
16+4 611 €+6 638 €-2 027 €
17+4 611 €+6 933 €-2 322 €
18+4 611 €+7 234 €-2 623 €
19+4 611 €+7 544 €-2 933 €
20+4 611 €+7 861 €-3 250 €
21+4 611 €+8 186 €-3 575 €
22+4 611 €+8 520 €-3 909 €
23+4 611 €+8 862 €-4 251 €
24+4 611 €+9 212 €-4 601 €
25+4 611 €+9 572 €-4 961 €
Total+115 275 €+139 803 €+-24 528 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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