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Maison à vendre

VilleEssay (61)
Surface128m²
Coût Total162 042€
Loyer Annuel9 714€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 900 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 741,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 29 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon

Entre LE MELE et ALENCON - Située dans un bourg avec commerces et école, cette maison offre un cadre agréable et paisible. Un rafraîchissement est à prévoir, idéal pour la personnaliser à votre goût. Elle comprend :- Un séjour-salon avec cheminée insert, parfait pour des soirées chaleureuses- Une cuisine fonctionnelle- Trois chambres lumineuses- Un garage- Un jardin 700 m² bordé par une rivière, idéal pour se détendre Une maison à moderniser selon vos envies ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Pour toute information ou visite, contactez Rachel HERVÉ-POUSSIN, conseillère PERCH'IMMO,

Ville : Essay
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61500
Coordonnées : 48.537387, 0.241425
Total : 162 042€
Prix d'acquisition : 94 900€
Travaux : 59 550€
Valeur du bien : 154 450€
Frais de notaire : 7 592€
Coût estimé : 7 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 6.32€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 8.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9714€/an
Fourchette totale : 634€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 7602€ - 12413€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :646,52 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :82 755 €
Prix d'achat :94 900 €
Décote à l'achat :+12 145€ (+14.7%)
Marge achat-revente :-79 287€ (-95.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 042€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :802,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 849,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 724,77€
Coût de l'assurance :14 178,68€
Taxe foncière : 971,41€/an
Soit par mois : 80,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 534 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 550 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:12 000€
    Remplacement fenêtres: 16 fenêtres × 750€/fenêtre = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Essay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 714 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 042 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 528 €
Revenus locatifs : +9 714 €
Charges déductibles : -66 528 €
Résultat foncier Année 1 : -56 814 €(Déficit de 56 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 978 €/an
Revenus locatifs : +9 714 €
Charges déductibles : -6 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35413.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 685 €(65% de 94 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 243 €/an
Calcul : 61 685 € × 3,636% = 2 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 714 €66 533 €5 445 €-56 819 €21 400 €35 419 €35 419 €
29 908 €6 839 €5 300 €3 070 €--32 349 €
310 107 €6 689 €5 150 €3 418 €--28 932 €
410 309 €6 534 €4 996 €3 774 €--25 157 €
510 515 €6 374 €4 836 €4 141 €--21 017 €
610 725 €6 209 €4 670 €4 517 €--16 500 €
710 940 €6 037 €4 499 €4 902 €--11 598 €
811 158 €5 860 €4 322 €5 298 €--6 300 €
911 382 €5 677 €4 138 €5 705 €--595 €
1011 609 €5 487 €3 949 €6 122 €---
1111 841 €5 291 €3 752 €6 551 €---
1212 078 €5 088 €3 549 €6 990 €---
1312 320 €4 878 €3 339 €7 442 €---
1412 566 €4 661 €3 122 €7 906 €---
1512 818 €4 436 €2 897 €8 382 €---
1613 074 €4 203 €2 665 €8 871 €---
1713 335 €3 963 €2 424 €9 373 €---
1813 602 €3 714 €2 175 €9 888 €---
1913 874 €3 456 €1 918 €10 418 €---
2014 152 €3 190 €1 651 €10 962 €---
2114 435 €2 914 €1 376 €11 520 €---
2214 723 €2 629 €1 091 €12 094 €---
2315 018 €2 334 €796 €12 683 €---
2415 318 €2 029 €491 €13 289 €---
2515 625 €1 714 €175 €13 911 €---
TOTAL311 146 €176 739 €78 725 €134 407 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 040 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 040 €-6 420 €+8 460 €
2+2 040 €0 €+2 040 €
3+2 040 €0 €+2 040 €
4+2 040 €0 €+2 040 €
5+2 040 €0 €+2 040 €
6+2 040 €0 €+2 040 €
7+2 040 €0 €+2 040 €
8+2 040 €0 €+2 040 €
9+2 040 €0 €+2 040 €
10+2 040 €+1 658 €+382 €
11+2 040 €+1 965 €+75 €
12+2 040 €+2 097 €-57 €
13+2 040 €+2 233 €-193 €
14+2 040 €+2 372 €-332 €
15+2 040 €+2 515 €-475 €
16+2 040 €+2 661 €-621 €
17+2 040 €+2 812 €-772 €
18+2 040 €+2 966 €-926 €
19+2 040 €+3 125 €-1 085 €
20+2 040 €+3 289 €-1 249 €
21+2 040 €+3 456 €-1 416 €
22+2 040 €+3 628 €-1 588 €
23+2 040 €+3 805 €-1 765 €
24+2 040 €+3 987 €-1 947 €
25+2 040 €+4 173 €-2 133 €
Total+51 000 €+40 322 €+10 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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