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Maison à vendre

VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface66m²
Coût Total87 020€
Loyer Annuel6 960€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 045,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, calme, Non meublé

MAISON INDIVIDUELLE AVEC POTENTIEL & DÉPENDANCE — QUARTIER LA BOLLE Saint-Dié-des-Vosges (88100)

RPI 1er réseau national immobilier, vous propose en exclusivité: Maison individuelle construite en 1948, offrant 66 m² à rénover et à personnaliser selon vos envies !

Les caractéristiques du bien Espace de vie : Un séjour lumineux, 2 chambres et une salle d'eau.

Annexes & Dépendance : Sous-sol complet + une dépendance offrant un bel espace de stockage ou d'atelier.

Extérieurs : Terrain privatif avec possibilité de stationnement.

Technique : Raccordement au tout-à-l'égout déjà effectif.

Pourquoi ce bien est une belle opportunité ? Projet sur-mesure : Une structure idéale à repenser de A à Z.

Emplacement recherché : Située dans le secteur prisé de La Bolle, au calme et à proximité immédiate des commodités.

Profils idéaux : Parfait pour un premier achat (primo-accédants), un projet d'investissement locatif ou les amateurs de rénovation.

Un bien rare sur le secteur avec une belle marge de valorisation après travaux !

Contactez votre experte RPI pour échanger sur votre projet ou planifier une visite :

Michèle BOULANGEOT (EI) : (RSAC : 750 218 422) Cabinet ORPI 3 VILLES :

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 4242

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.278328, 6.911376
Total : 87 020€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 81 500€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6960€/an
Fourchette totale : 451€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5417€ - 8943€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :970,15 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 030 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :+4 970€ (+7.8%)
Marge achat-revente :-22 990€ (-35.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :25,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 458,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 973,78€
Coût de l'assurance :7 614,25€
Taxe foncière : 696,01€/an
Soit par mois : 58,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 580,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 516,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (coût moyen incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 960 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 020 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 465 €
Revenus locatifs : +6 960 €
Charges déductibles : -16 465 €
Résultat foncier Année 1 : -9 505 €(Déficit de 9 505 €)
Imputable sur revenu global : 9 505 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 965 €/an
Revenus locatifs : +6 960 €
Charges déductibles : -3 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 995 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 960 €16 468 €2 967 €-9 508 €9 508 €--
27 099 €3 889 €2 889 €3 210 €---
37 241 €3 808 €2 808 €3 433 €---
47 386 €3 725 €2 724 €3 662 €---
57 534 €3 638 €2 637 €3 896 €---
67 685 €3 548 €2 547 €4 137 €---
77 838 €3 455 €2 454 €4 383 €---
87 995 €3 359 €2 358 €4 636 €---
98 155 €3 259 €2 259 €4 896 €---
108 318 €3 156 €2 156 €5 162 €---
118 484 €3 049 €2 049 €5 435 €---
128 654 €2 939 €1 938 €5 715 €---
138 827 €2 825 €1 824 €6 002 €---
149 004 €2 706 €1 706 €6 297 €---
159 184 €2 584 €1 583 €6 600 €---
169 367 €2 457 €1 457 €6 910 €---
179 555 €2 326 €1 325 €7 229 €---
189 746 €2 190 €1 190 €7 556 €---
199 941 €2 050 €1 049 €7 891 €---
2010 140 €1 904 €903 €8 236 €---
2110 342 €1 753 €753 €8 589 €---
2210 549 €1 598 €597 €8 952 €---
2310 760 €1 436 €436 €9 324 €---
2410 975 €1 269 €269 €9 706 €---
2511 195 €1 096 €96 €10 098 €---
TOTAL222 935 €80 488 €42 974 €142 446 €9 508 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 852 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 462 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 462 €-2 852 €+4 314 €
2+1 462 €+963 €+499 €
3+1 462 €+1 030 €+432 €
4+1 462 €+1 098 €+364 €
5+1 462 €+1 169 €+293 €
6+1 462 €+1 241 €+221 €
7+1 462 €+1 315 €+147 €
8+1 462 €+1 391 €+71 €
9+1 462 €+1 469 €-7 €
10+1 462 €+1 549 €-87 €
11+1 462 €+1 630 €-168 €
12+1 462 €+1 715 €-253 €
13+1 462 €+1 801 €-339 €
14+1 462 €+1 889 €-427 €
15+1 462 €+1 980 €-518 €
16+1 462 €+2 073 €-611 €
17+1 462 €+2 169 €-707 €
18+1 462 €+2 267 €-805 €
19+1 462 €+2 367 €-905 €
20+1 462 €+2 471 €-1 009 €
21+1 462 €+2 577 €-1 115 €
22+1 462 €+2 685 €-1 223 €
23+1 462 €+2 797 €-1 335 €
24+1 462 €+2 912 €-1 450 €
25+1 462 €+3 030 €-1 568 €
Total+36 550 €+42 734 €+-6 184 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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